黄奇帆：中国房地产的底层逻辑已彻底改变，如果现在还有人认为房地产会反弹上涨，肯定对经济是没什么认知的

作者丨唯贤地产老任

在房地产行业这片波澜壮阔的市场中，有这样一位被誉为“经济老中医”的权威人物，他以精准的判断力和深厚的经济学造诣，为楼市的发展把脉诊断。他，便是曾任重庆市市长的黄奇帆先生。

在重庆任职期间，黄奇帆先生凭借其卓越的经济管理能力和对市场动态的敏锐洞察，成功引导重庆楼市稳健前行，有效化解了库存危机，从而在业内树立了极高的声誉。早在2023年，当众多房地产专家仍沉浸在“房价触底反弹”的乐观预期中时，黄奇帆先生却在一次房地产趋势论坛上，以冷静而理性的声音，为行业浇上了一盆冷水。他直言不讳地指出：“若时至今日，仍有人坚信房地产会迎来反弹上涨，那么其对经济的理解显然存在偏差。”

为了支撑这一观点，黄奇帆先生引用了大量详实的数据，深刻剖析了房地产行业的现状，直言不讳地表示：“中国房地产的底层逻辑已经发生了根本性的转变。”此言一出，犹如巨石投湖，激起了层层涟漪，让许多仍对房价抱有幻想的人们不禁心头一颤。

黄奇帆先生的核心观点，可概括为以下三大论断，它们如同一剂清醒剂，打破了人们对于房地产反弹的幻梦。

首先，供需关系发生了逆转，全国范围内房屋供应远超需求。黄奇帆先生反复提及一个令人警醒的事实：当前，我国住房套户比已达到1.16，即每100户家庭对应着116套住房，这一比例已经远远超过了国际公认的警戒线1.1。更为严峻的是，全国范围内的空置率高达12.1%，这意味着每八套住房中就有一套处于空置状态，特别是在三四线城市，这一现象尤为突出。例如，山东聊城的套户比为1.35，河北保定为1.42，而鹤岗更是高达1.79。在这样的市场环境下，鹤岗70平方米的新房仅需8万元便能购得，房屋的保值性无疑受到了严峻挑战。

其次，人口结构的变化对房地产市场构成了巨大压力。黄奇帆先生指出，当前的人口形势对房地产行业而言并不乐观。新生儿数量相比八年前暴跌了40%，结婚登记人数也减少了35%，这直接导致了刚需购房群体的急剧萎缩。90后一代相比80后减少了4000多万潜在购房者，这无疑为房地产市场的未来发展蒙上了一层阴影。

黄奇帆先生的这些论断，不仅揭示了房地产行业面临的严峻挑战，更为行业的未来发展提供了深刻的思考。在房地产市场的风云变幻中，他的智慧与洞见无疑为行业指明了前行的方向。 在当前社会经济发展的背景下，我国的城镇化进程已接近68%的关键节点，这一数字标志着传统意义上农民进城购房的热潮正逐渐褪色，昔日的购房叙事难以为继。知名经济学家黄奇帆先生对此现象有着深刻的洞察，他明确指出：“展望未来十年，房地产市场将面临一个严峻挑战：开发商建设的住宅数量将远超新生人口的增长，供需失衡的局面愈发显著。”这一论断直接触及了房价上涨动力的核心问题——购房需求的萎缩。

此外，政策层面的调整亦不容忽视。政府虽积极介入市场，实施救市措施，但其根本目的并非刺激房价上涨，而是着眼于解决商品房库存积压的问题。据统计，当前商品房库存量已突破7亿平方米，创历史新高。为此，国家投入数以万亿计的资金进行收储，旨在将这些房源转化为保障房与人才公寓，以满足特定群体的居住需求，而非推动房价上扬。以深圳、青岛为例，当地的保障房价格较周边商品房低出40%，这一显著的价格优势成功吸引了大量刚需购房者的关注与选择。黄奇帆先生进而提出质疑：“当政府以近乎成本的价格提供保障房时，普通商品房市场的价格上涨逻辑何在？”

接下来，我们深入探讨为何“反弹论”在当前的房地产市场中显得苍白无力。

首先，从行业指标来看，房地产行业正经历着前所未有的衰退。预计2024年新房销售额将滑落至8.4万亿元，这一数字与2015年的水平相当，标志着销售规模的显著倒退。同时，建设规模方面，新开工面积仅为6.9亿平方米，几乎回到了2006年的水平，时间跨度长达18年。此外，开发投资额亦跌至9万亿元，与2014年的数据持平，显示出行业投资信心的严重受挫。这一系列数据无疑表明，房地产的黄金时代已成为历史。

再者，购买力的枯竭也是不可忽视的重要因素。在中国，中产家庭约70%的资产被房产所绑定，这一比例远高于欧美国家的30%-40%。一旦房价出现波动，尤其是下跌趋势，将直接导致家庭财富的急剧缩水。例如，北京二环内的老旧大户型房产，在短短三年内便贬值了300万元，抵押率更是大幅下降至40%。而在深圳，即便业主主动降价1.5万元/平方米，房屋销售依然面临困境，反映出市场购买力的严重不足。

综上所述，无论是从行业指标、政策导向还是购买力状况来看，当前房地产市场所谓的“反弹论”均缺乏坚实的现实基础，其更像是一种自我安慰的幻想，而非对未来趋势的准确预判。 在当前经济环境下，经营贷款违约案例呈现显著上升趋势，深刻反映了社会对于“住房由资产增值标志转变为负债枷锁，仅需失业或重病一击”这一现实的无奈共鸣。更深层次地观察，房地产企业的生存挣扎同样引人瞩目，即便是如保利、华润这类持有千亿级现金流的国有企业，在2024年度亦遭遇了经营性现金流的大幅下滑，彰显出行业寒冬非短期所能解冻。世茂、远洋等企业更是深陷现金流持续负增长的困境，其自我“造血”机能几近衰竭，此情此景之下，房价的上行支撑显得尤为脆弱。

针对这一复杂局面，普通民众需采取审慎而明智的应对策略以应对挑战，以下三条策略或为破局关键：

首要之策，在于优化个人资产配置，规避“三大风险资产”。具体而言，位于三四线城市且人口外流地区的房产需谨慎持有，这些地区的房产价值犹如脱水海绵，随时间流逝而不断贬值。再者，楼龄超过二十年的老旧小户型亦不宜久留，随着维护成本、房产税的逐步增加，其市场流通性将大打折扣，难以变现。此外，远离市中心、通勤时间超过一小时的新区楼盘，若空置率高达40%以上，应及时处理，以避免价值进一步缩水，正所谓“及时止损优于长期套牢”。

其次，坚持“现金为王”的原则，运用梯形存款策略增强风险抵御能力。可将个人资金科学分配为三份，分别存入一年期、两年期及三年期定期存款中。例如，将三十万元资金平均拆分为三份，每份十万，分别享受一年期2.0%、两年期2.3%、三年期2.5%的利率。此策略确保了每年均有资金到期，既保证了稳定的利息收入，又保留了资金的灵活性，相较于全部存入三年期，采用梯形存款法可额外获得约四千元利息收益。

最后，密切关注政策导向，把握保障性住房改造带来的转型机遇。例如，南京、广州等地政府为鼓励业主参与保障房改造，提供了最高每套八万元的补贴。北京则推行“以旧换新”政策，老旧小区置换补贴可达房屋总价的15%。面对此类政策红利，民众应积极顺应时势，将手中的“沉睡资产”转化为流动资本，实现资产的有效激活与价值提升。

综上所述，面对复杂多变的经济环境，普通民众需采取理性而灵活的资产配置策略，以应对潜在风险，把握转型机遇，从而在挑战中寻找新的增长点。