二手房市场的 “价格战”

在当今的房地产市场中，二手房业主可谓是压力山大，被 “降价” 这件事逼得快疯了。曾经，房子是人们眼中的保值增值利器，可如今，二手房市场的形势却发生了巨大变化。

上海杨浦区的余乐乐对此感受颇深。她为了给家人置换房子，在 7 月初将自己位于五角场商圈的一套 110 多平方米的房子挂牌出售。本以为卖房这件事虽不轻松，但也不至于太难，可现实却让她始料未及。房子才挂出去一周，余乐乐就感觉自己卷入了一场拉锯战。

中介们的表现让余乐乐十分无奈。有的中介一上来就否定她的房子，话里话外都在劝她降价。余乐乐觉得自己的房子在小区内没有竞品，装修也没有硬伤，可中介却不这么认为。在社交平台上，像余乐乐这样的业主不在少数，他们纷纷分享自己遇到的 “中介压价套路” 以及 “如何防止被中介 PUA、守住底价” 的经验帖。

同样被中介压价困扰的还有上海嘉定的周时雨。她因为跨时区找租客、维护房子成了巨大的负担，所以决定把房子卖掉。为了让房子状态更好，她放弃了 “金三银四” 的卖房旺季，等到 5 月上旬租客退租后，通过视频远程指挥保洁阿姨，重新摆放家具，甚至换了更温馨的灯泡。可即便如此，她的房子依然遭到了中介的挑刺。

中介们有一套类似的话术，他们强调现在买家少，人口出生率在下降，如果不尽快降价出手，未来只会更难卖掉，从而试图压低业主的预期。还有中介会主动向周时雨提到，同一小区刚挂牌了一套更便宜的房子，买家都在看那套，制造紧迫感。

业主与中介的博弈

面对中介的压价，业主们也并非束手无策，他们逐渐摸索出了一些应对策略。周时雨在报价时，会在心里真实底价上再加 20 万元，留作砍价余地。她还学会了 “试探” 中介，每当中介说有买家想了解底价时，她都会临时追问细节：客户做什么工作？为什么看中这套房？是首次购房还是置换？如果对方一时答不上来，她就知道大概率又是来套底价的。

余乐乐也有自己的坚持，当有中介和她谈起 “底价” 时，说预算比挂牌价低近 120 万元的客户能不能来看房，她当场就拒绝了。在她看来，这根本不是理性的买方心态，而是抱着 “捡漏” 的想法来试探价格。

然而，业主们的这些应对策略也并非总是有效。因为中介掌握着大量房源，在买方市场下，他们最终重点推哪一套，有时只是一念之间。不少中介为了促成交易，会有一套专门用来压低业主价格的话术，这让业主产生了强烈的抵触和防备心理。

市场形势的转变

二手房市场的这种变化，背后是市场形势的转变。中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强近期发文指出，近年来，中国房地产市场正在从以新房交易为主转向以二手房交易为主，从卖方市场转向买方市场。

2025 年上半年，上海全市二手房成交 13.01 万套，创下近四年来半年成交量新高。据房产交易网站 “太平洋房屋” 分析，上海二手房已连续 4 个月成交量破 2 万 “阳春线”，上海二手房市场正处于新周期下的动态平衡阶段。但从成交价、挂牌量来看，上海二手房依然受困于 “以价换量”。

不仅是上海，全国多地的二手房市场都呈现出类似的情况。广州越秀区某老旧小区一套房源，从 450 万挂牌价跌至 300 万成交，降价 150 万，缩水幅度达 1/3；深圳罗湖雍翠华府二手房单价较 2018 年下跌超 1 万元 /㎡。全国多地二手房市场议价空间普遍达 30%-50%，业主资产随市场下行大幅缩水，从 “期待增值” 到 “无奈割肉” 成为普遍心态。

中介模式的变化

在这样的市场背景下，上海链家推出了 “房客分离” 模式。所谓 “房客分离”，是指上海链家打破过去一个经纪人同时服务买卖双方的做法，要求每个经纪人只服务于其中一方，保证交易双方都能获得更专属、高效的服务。

然而，这种新模式似乎并没有完全解决业主的问题。余乐乐发现，对接的经纪人根本懒得维护她的房源，挂牌一周都没人管。还有经纪人吐槽现在带 45 组客户才能卖出一套，压力比以前大几倍。

相比之下，美国的中介服务模式则有所不同。周时雨在美国定居后，买过房也卖过房，接触过当地的中介服务。美国房地产中介采用单边代理模式，中介会给她具体的建议，比如周边房源的成交周期、近半年的成交价，还会为她的房子做细致的功课。甚至会根据不同买家的喜好，给出一些装修建议，比如建议她换一换窗帘颜色，让房子看起来更讨喜。

业主的无奈与挣扎

对于二手房业主来说，他们面临着巨大的无奈与挣扎。一方面，他们希望能够以一个相对合理的价格卖出房子，毕竟房子是他们的重要资产。但另一方面，市场的现实却让他们不得不面对降价的压力。

像余乐乐，她希望赶在 2025 年底前完成交易，享受退税优惠，但市场预期低迷，买家希望低价捡漏，如果她不愿意把价格压到心理底价以下，置换链条就可能无法转动。而张辛在河北老家有套 “老破小” 二手房，挂牌价 70 万，却有买家上来就砍价 20 万，这让她十分震惊。数月过去，卖房一事毫无进展，她的心态也从最初的坚持变得动摇，甚至想着如果五六十万有人要，就赶紧出了算了。

市场的未来走向

目前来看，二手房市场的降价趋势还未出现明显扭转。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024 年 8 月，百城二手住宅平均价格为 14549 元 / 平方米，环比下跌 0.71%，已连续 28 个月环比下跌，同比跌幅为 6.89%。8 月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为 100 个，已连续 5 个月呈现百城二手房价格集体下跌状态。

不过，也有一些因素可能会影响市场的未来走向。今年以来，楼市政策端出台了数轮政策，涉及商贷利率、首付比、公积金贷款利率等多维度，致力于稳需求、去库存、稳预期。如果后续有更有力的政策出台，比如降息、优化国企收储政策、放松核心城市限购政策等，可能会对二手房市场起到一定的提振作用。

总之，当下的二手房业主被 “降价” 问题折磨得苦不堪言，他们在与中介的博弈中努力坚守，同时也在等待市场形势的好转。而二手房市场的未来究竟会如何发展，还需要时间来检验。