来源：客舍未央 侵删

在选定商圈后，地段选择是决定酒店投资成败的关键环节。

根据酒店行业经验和专业分析，一二线城市地段选择需要遵循以下核心原则和评估标准：

一、核心选址原则

1. "金角银边"优先原则

十字路口优势：优先选择十字路口周边的物业，这类地段交通便利、采光充足、位置显眼，是绝佳的选址区域

临街位置：选择临街物业，确保酒店具有良好的可见性和可进入性，最好距离主干道不超过200米

2. 交通可达性核心指标

地铁站距离：距离地铁站步行时间不超过8分钟，确保商务客人快速便捷到达

主干道流量：周边主干道双向日均车流量不少于5万辆，确保交通便捷性和通达性

公共交通覆盖：周边公共交通站点日均客流量不少于3万人次，满足客人出行需求

二、具体地段评估维度

1. 可见性与可达性评估

标志醒目度：酒店招牌在远处即可看到，最好有"三招"（门头招牌、内侧招牌、楼顶广告）展示位置

入口设计：大堂门口有机动车落客区域，可安装雨篷，各出入口尽量位于首层

动线设计：大堂至电梯步行距离≤50米，提高运营效率

2. 基础设施配套要求

水电供应：用水额度不低于3000吨/月，用电不低于500KVA

排污系统：纳入市政排污管网，有化粪池

通讯设施：有线电视接入，最好留有总机或直线电话

3. 周边环境协同效应

商业配套：周边有大型商超、写字楼群、创业园区等，形成商业生态协同

客源结构：确保客源多元化，避免单一客群依赖，如商务+旅游复合型客源

配套设施：周边有购物中心、餐饮娱乐设施，步行可达距离内满足客人需求

三、地段选择策略

1. 成本效益平衡策略

租金控制：不同的地段都有相应的租金行情，不同的酒店产品定位又决定了承租能力，所以租金占营收比例控制在合理范围内，不能简单了解1㎡的物业租金单价，更要核算出单房单日的租金价格，这在酒店组合成本核算中也是很大的一笔费用。比如单房综合成本不超过区域平均房价的50%就是目前大概的一个风险评估标准。。

成熟商圈边缘：选择紧邻核心区但租金比核心区域低20%-30%的位置，兼顾流量与成本

出房率考量：不仅要看租金行情，更要考虑物业的实际出房率，避免"矮胖"建筑暗房较多。例如，目前经济大环境持续下行趋势，以及互联网对消费理念的影响，对实体经济的影响更是首当其冲，购物商场倒闭后，被投资人改造成酒店，弊端就是出房率偏低、暗房率较高、装修成本也比正常物业高10%-30%

2. 竞争环境分析

市场饱和度：计算供需比，理想值范围0.8-1.2，超过1.5则风险较高

差异化定位：在竞争密集区域，通过品质与服务建立差异化优势

功能空白挖掘：寻找区域内缺乏的会议设施、特色主题等市场空白点

3. 长期发展潜力评估

政府规划：了解未来5-10年区域发展规划，避免因规划变更导致客源流失

交通建设：关注地铁新线、高铁站等交通枢纽建设，提前布局

产业升级：关注区域内产业升级和新项目落地，带来新的商务需求

四、风险规避要点

1. 政策合规性

产权清晰：确保物业产权无抵押或纠纷，土地使用性质符合酒店经营要求

消防验收：必须通过消防检查，否则无法开业

环评要求：避免选择生态红线或保护区内，确保环评通过

2. 物业改造可行性

改造潜力：物业处于老的历史文化街区，就需要评估物业改造难度，避免承重墙限制、层高不足等结构性问题

设备安装：考虑电梯、中央空调、热水锅炉等大型设备安装位置和成本

外立面改造：如物业所处地段整体外观条件差，需将外立面改造成本计入总投资

3.配合使用第三方大数据评估软件及参考相关平台

大数据分析：利用GIS热力图、人口密度分析等工具进行科学选址

竞争情报：通过STR Global、携程生意通等工具监控竞对酒店数据

风险预警：建立风险预警系统，及时发现并应对潜在风险

总结：地段选择是酒店投资的核心环节，需要综合考虑交通可达性、物业条件、周边配套、竞争环境等多重因素。通过科学的评估体系和专业的决策流程，选择具有发展潜力、成本可控、风险较低的地段，为酒店投资成功奠定坚实基础。

下沉市场为酒店选址，其逻辑与一二线城市有本质区别。绝不能简单套用“靠近CBD、地铁口”的思维。以下是针对下沉市场的具体选址策略和步骤：

核心原则：抓住“流量密码”和“地标效应”

在下沉市场，人流、车流的聚集方式更为传统和集中。选址的核心是：占领城镇的“心脏”和“脸面”。

一、首选黄金地段：绝对的中心地位

1. 城市唯一的商业核心区

位置：老的商业中心、市中心广场、唯一的商业步行街周边。

原因：这里是本地居民购物、娱乐、社交的绝对核心，拥有最稳定、最庞大的人流量。酒店设于此，能获得最大的自然曝光度，容易被视为“本地最好的酒店”。

考察点：周末和傍晚的人流量，是否有知名的酒楼、大型超市、电影院、金店等。

2. 地方政府及公共服务机构周边

位置：市委、市政府、人民医院、重点中小学附近。

原因：

政务客源：接待上级检查、公务出差、来本地办事的人员。

探病/考试客源：周边县镇居民来市里看病或陪护，学生考试期间的住宿需求非常刚性。

优势：这类客源对价格相对不敏感，需求稳定。

3. 交通枢纽及其门户地带

位置：长途汽车站、火车站出口的视线可及范围内。如果当地有新修的高铁站，应选择连接高铁站与市区的门户通道的第一个关键节点。

原因：抓住“第一印象”和“最后选择”。旅客下车后，最希望尽快安顿下来。如果你的酒店招牌在出站口就能看见，成功率极大。

注意：紧邻汽车站的物业环境可能嘈杂，需评估酒店的隔音效果和定位（经济型或中端商务型很合适）。

4. 本地知名地标或景区对面/旁边

位置：本地最大的公园、广场、或知名旅游景点的入口处。

原因：享受地标带来的天然客流量和认知度。例如，“住在XX公园对面的酒店”是一个极好的指路标志。

二、评估地段质量的“下沉市场”标准

在考察上述地段时，要用以下标准进行量化评估：

三、需要警惕的选址陷阱

孤岛型新区：政府规划的新区虽然道路宽阔，但可能人口导入缓慢，商业氛围需要多年培育。除非有确切的政府搬迁时间表，否则风险极高。

流于概念的“综合体”：某些本地开发商吹嘘的“大型综合体”，可能招商困难，最终无法形成商业氛围。要实地考察其已开业店铺的客流和品质。

交通不便的“好地方”：虽然环境幽静，但可能需要拐多个弯才能到达，这在下沉市场是致命的，客人很容易迷路或放弃。

周边环境差：靠近嘈杂的批发市场、气味难闻的工厂、或治安不佳的区域，会严重影响酒店形象和客人体验。

总结：下沉市场酒店选址口诀

先占中心，再抢门户；

招牌要亮，停车要足；

紧靠政府，毗邻名铺；

新区慎入，眼见为实。

简单来说，在下沉市场，酒店选址的成功关键在于成为“本地人都知道的地方”。通过占据城市最核心、最传统的地标地段，并满足本地客群对“方便、有面子、好停车”的核心需求，就能在很大程度上锁定成功的基本盘。

文章仅是作者个人观点，不应作为投资依据。读者应详细了解所有相关投资风险，并请自行承担全部责任。 部分文章是网络作者投稿发布，版权归投稿作者所有。作者应对文章及图片的真实性及版权负责。一旦因此引发版权纠纷，权利人提出异议，指点网将根据相关法律法规的规定，删除相应内容。侵权责任由投稿者自行承担，如由此造成指点网损失，投稿者应承担赔偿责任。如对本文有任何异议，请联系我们135-3041-8755。