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当一家只有35间客房的小体量酒店，平均入住率长期超过95%，另一家开在交通枢纽的快捷酒店能实现开业即满房，一种关于品牌选择、运营的标准正在改变。

近年来，有不少投资人开始将目光投向了一些看起来不太像酒店的空间，可能是老街区里仅有35间客房、却常年满房的设计民宿，也可能是开在交通枢纽、从开业起就一房难求的快捷酒店。

这些投资人普遍认为，未来值得尝试的，或许是那些“边界感”更低的酒店模型。

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酒店的“边界感”正在模糊

过去，酒店投资往往遵循一套标准的逻辑，选择规整的物业，匹配清晰的客群，提供相对固定的服务与体验。这套逻辑在增量市场阶段运行顺畅，然而，当市场转入存量深耕阶段，其脆弱性开始显现。

行业的波动、客源结构的变迁，都让原来那套模式面临挑战。如今，物业、客群、体验的每一个环节，都被要求具备更高的弹性与想象力。于是，一种“边界感”更低的品牌与运营哲学，开始进入部分投资人的视野。

武汉一家国企在转型下场投资酒店时，其负责人表示，“手头有很多物业，本身就有历史、文化或空间结构上的独特性。硬套一个标准酒店模板，反而把它做‘小’了。”

不少关注存量改造的投资人也认为，理想的模型应当能把住宿、社交、文化甚至轻零售，自然地融合在一起，从而灵活适配多元需求，在动态市场中寻找收益最大化。

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“低边界感”如何提升坪效？

从收益与投资回报的角度看，酒店“低边界感”的优势在于，如果运营得当，能显著提升酒店的核心盈利指标，优化投资模型。

首先，是提升RevPAR的稳定性。投资人王总认为，未来可以选择“边界感低”的品牌，不必局限于纯商务或纯旅游属性。

例如，传统商务酒店周中火爆、周末冷清，而一家成功融合了商务与本地休闲需求的酒店，能用周末的亲子家庭、微度假客人来填补低谷，入住率曲线被拉平，全年下来，RevPAR曲线比纯商务店平滑太多，综合收益反而更高。

其次，是抬升盈利的天花板——非客房收入。 当酒店不再只是单纯的提供住宿功能，空间便有了新的价值维度。

有投资人提到，在特殊的旅游目的地，非住宿收入占比甚至可能超过30%，房费是基本盘，但带来溢价和品牌粘性的，往往是这些延伸内容。

再者，是激活存量物业的适配性。在过去，主流连锁品牌往往偏爱规整的大型物业，导致大量位置好但面积有限、结构特殊的存量资产，难以被利用。

有投资人分析，一家只有30间房的小酒店，如果每间房设计精细，并搭配特色配套，客人消费的就是整体感受，单房RevPAR可以做到非常可观。随着存量改造成为主旋律，低边界感的酒店模型，或能更灵活、高效地适配于这些非标资产。

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“低边界感”是趋势还是陷阱？

未来，是否要做“边界感”更低的酒店，是一个需要深度思辨的选择。综合多位资深投资人的判断，我们总结了以下观点可供参考：

低边界感是存量时代的可行路径之一。 城市新增楼盘越来越少，未来相当长一段时间内，酒店投资将围绕存量展开。

这时，谁能重新定义空间价值，谁能吸引更复合的客群，谁就能突围。低边界感不是目的，而是最大化挖掘物业价值、客流价值的一种方式。

它要求更高明的“平衡”，而非简单叠加。不少投资人尝试在酒店中加入咖啡、零售等配套，但真正需要关注的是，如何让非住店客人也愿意进来消费，同时保障住客的体验与隐私，否则很容易变成四不像，增加管理复杂度。

并非所有市场都适用，“密度”是关键。 在三四线城市、下沉市场，客群目的相对单一，市场对标准化酒店的认可度可能更高。

一家功能纯粹、服务扎实的度假酒店或商务酒店，往往比一个概念花哨的混合体更受信任。低边界感模式更依赖多元客群、高频的本地消费，在人口与消费密度不足的市场可能水土不服。

警惕“伪创新”，核心投资逻辑不能变。“有太多人为跨界而跨界，最终拉高了投资成本和运营难度，却没能带来相应收益提升的项目。”

多位资深投资人强调，无论概念如何变化，酒店投资的底层逻辑：清晰的成本结构、可预测的回报周期、稳健的现金流，永远不能动摇，必须在财务模型上经得起推敲。

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写在最后

酒店业的未来图景，将是多元并存的。高边界感的品牌通过专业主义服务细分市场，依然具有不可替代的价值。而低边界感的探索，则为行业在存量中寻找增量、在红海中开辟蓝海提供了新的可能。

对投资人而言，或许不存在绝对正确的模型，只有与自身物业条件、资源能力和目标市场最适配的策略。

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