来源：原创 James 詹厅里的碎碎念 侵删

最近接触了不少租赁物业的信息，渠道五花八门，但一个明显的感受是：市场上广泛流通的这些项目，其实已经被很多投资人反复看过，其中有不少是来自传统制造业等非酒店行业的跨行朋友。

在交流过程中，我发现跨行投资的朋友们对酒店投资充满热情，也做了不少功课，但在物业选择上，往往容易忽略一些关键细节，而有些中介出于成交导向，未必会主动提示这些潜在问题。每当被问到意见时，我都会尽量从运营和长期回报的角度出发，坦诚分享可能存在的隐患。有时这反而让人觉得我在“泼冷水”，甚至误会我不愿意帮忙推荐好项目，或者质疑我是不是太挑剔。其实，我完全理解大家找到一个心仪物业时的兴奋，也尊重每一位投资人的判断。只是作为从业者，见过太多因前期物业选择不当而导致后期举步维艰的案例，所以宁愿多提醒几句，也不愿看到大家满怀期待地投入，却在开业前就陷入被动。

我今天就总结一下最常见的几个“坑”，大家可以对着心仪的物业做一下对比：

1. 产权性质不符，存在合规风险

上海在2025年7月出台了《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》但不少渠道伙伴尚未深入研读细则及具体执行口径，就急于向投资人推荐办公类物业。常见话术是“政府支持”“放心租”，拍胸脯保证没问题，却对后续如何办理酒店所需的特种行业许可、消防验收等关键环节一问三不知。

需要特别提醒的是：住宅、工业、科研等非商业用途的房产，明确不在政策允许范围内。即便房东口头承诺可转为酒店用途，也务必见到政府相关部门出具的正式批复文件（如规划调整许可、商服用途确认函等）后再推进。否则，后期可能面临无法办证、强制停业甚至装修损失无法追偿的风险。

2. 二房东转租，权属链条不透明

有些物业由二房东转租，而投资人往往无法看到其与原始业主（大房东）之间的租赁合同，导致关键信息完全缺失：比如合同何时到期、租金是否递增、是否有转租权等。更严重的是，你支付给二房东的大额租金，可能被挪作他用，一旦其资金链断裂或与大房东产生纠纷，你的酒店项目将直接陷入被动。

即使二房东声称“只赚一点差价”“合作多年很可靠”，也建议谨慎对待。酒店是重资产、长周期的投资，物业就是你的核心生产资料。多一层中间方，就多一分不确定性。坚决一定要与产权方签约，其他的话，再好的物业也建议放弃。

3.别看单价，看单房夜租金成本

目前市场上有不少看似“高性价比”的物业，尤其是一些位于城市核心地段的商业综合体高区、五星级酒店的裙楼、单层超过2000平的办公，常被拿出来用于中高端酒店改造。租金看起来便宜，位置又优越，确实很有吸引力。但实际一做房型排布就会发现：物业结构对出房效率的影响非常大。举个例子：同样是6000平方米的面积，如果是规整的板式结构，按中高端酒店标准，通常能规划出约100间全明客房；而如果是商场或裙楼这类异形空间多、柱网复杂的物业，往往只能排出80间左右，其中可能还有近1/3是无窗的暗房。这时候，就不能只看“每平方米日租金”这个表面数字，而要算清楚“单房夜租金成本”：

假设两处物业租金都是2元/㎡/天，

板式物业：6000㎡ × 2元 ÷ 100间 =120元/间/天

商场物业：6000㎡ × 2元 ÷ 80间 =150元/间/天

这还不包括暗房带来的额外成本——比如需要增加内景设计、人工照明、通风系统，甚至影响定价能力和客户体验，进一步拉低RevPAR。

因此，在看这类物业时，不要信渠道的“单价低”，来捡漏。

酒店的内景房往往要付出更大的成本

4. 基础配套是否达标或具备扩容条件，常被跨行投资人忽视

很多跨行投资者在看物业时，容易把“建筑能用”等同于“适合做酒店”，却忽略了功能转换带来的系统性改造需求。比如，将办公物业改为酒店，用水量、排污负荷会大幅增加——原本按办公标准设计的给排水管道、化粪池容量、污水排放口径，很可能无法满足酒店运营需求。此外，酒店对电力负荷、空调系统、楼宇结构荷载的要求也远高于普通办公：客房24小时热水、集中空调、电梯高频使用，意味着用电功率可能翻倍；老旧建筑的楼板承重未必能支撑新增的设备（如热水机组、布草间货架）；若是老酒店焕新，还需对照最新消防规范（如疏散通道宽度、喷淋系统、防排烟要求）进行升级，而这些往往涉及结构性改动。这些问题看似“后台细节”，却直接关系到能否顺利通过验收、后期运营是否稳定、以及改造预算是否失控。

5.位置要选自己熟悉的商圈

我经常被投资人“吐槽”：看物业太慢、太谨慎。过去一年，我在上海实地考察了不下100处物业，但最终真正推荐的不到5个。

我的想法其实很简单：一个物业至少要观察3–4种不同场景——工作日白天、工作日晚上、周末，如果条件允许，最好还能覆盖节假日。因为酒店的经营表现，高度依赖真实客流的节奏和结构。

就拿上海来说，真正具备多元客源基础的，可能只有人民广场、外滩、陆家嘴等少数核心商圈——那里既有商旅、也有游客、游学团、高端散客，平日和周末都能形成有效支撑。而大多数非核心商圈的酒店，本质上仍以商务客为主，这就带来一个现实困境：周末入住率骤降，春节前后甚至整月几乎无生意。

但如果你对某个区域足够熟悉，就会发现一些“隐藏机会”：比如某片区每逢周末有MBA集中授课、定期举办演唱会或展览等这些非标但稳定的周末需求，就能补足酒店的淡季短板。

相反，如果仅凭中介一句“这里不缺客源”“人流很大”做判断，是极其草率的一次决定。

结束语：

跨行做酒店，真不是“租个房子、装修一下、开业收钱”那么简单。它本质上是一门通过空间重构与服务体验来获取溢价的生意，对选址、产品定位、合规性乃至运营细节，都有极高的专业门槛。

如果真遇到一个看似“馅饼”的物业——租金便宜、地段不错、房东急租，先别急着兴奋，不妨多问自己一句：我是不是真的比别人更幸运？

这年头，“苍蝇”不少，包装成捡漏的陷阱更多，保重。

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