来源：NorthStar酒店资产管理，作者NorthStar团队 侵删

著名投资人、巴菲特的搭档查理·芒格说：“研究失败比研究成功更重要。”

芒格花了一辈子研究如何避免失败，因为如果知道“坑”在哪里，就永远不去那里。

上个月，我们在公众号发布了《一个五星级酒店项目，投资成本为何超支3亿？》一文。

文章发出后，在后台收到了一位资深专业人士的留言：“我曾主导或参与了337个高星级酒店项目的筹建咨询，开发成本超支确属常见，成本失控主要有三个原因。”

这是一位“走过337个项目”的专业人士。

没想到我们公众号的读者里真的是卧虎藏龙。

他总结了三点原因，总结得很到位。

这个行业需要讲真话的人，这并不是说要指责任何人，只是希望后来的酒店投资者可以汲取经验、避免踩坑。

接下来，我们将结合我们所经历和了解到的筹建项目情况，把他所说的经验拆解成三个系列，逐一剖析超支的投资目标成本到底去了哪里。

今天先分析他说的第一点，业主方决策的问题，也是最根本的一个问题：谁来决策？

“Chapter 01”

决策困境

这位专业人士表示，一些参与项目的相关人员不了解酒店功能规划，看不懂酒店“立面图”、“大样图”、“剖面图”，让其管筹建，只能根据自己的认知来判断，并说服上级领导。

这段话所指向的不是某个人的问题，而是一种普遍存在的 “角色错位”。

让我们拆解一下这个困境：

困境一：看不懂，如何决策？

一个人如果看不懂图纸，该如何判断一个方案好不好？

答案是：没法判断。

他能做的只有三件事：

听汇报——听下面的人说“这个方案好”

看效果图——看“好不好看”

凭感觉——看“顺不顺眼”

但问题是，酒店筹建不是选美。

一个方案好不好，要看动线是否合理、机电是否配套、后期运维成本高不高。这些东西，效果图上看不出来。

困境二：没有专业，怎么体现价值？

作为项目参与人，如何体现自己的价值？

一个很现实的答案是：在“看得见的地方”发力。

于是就有了这样的场景：

“大堂挑高再加一米，气派！”——加这一米，结构要改、空调要改、能耗要涨，几百万出去了；

“外立面石材换成这个进口的，高级！”——石材单价翻三倍，工期延长两个月，又是几百万；

“门口加个巨型水景，有仪式感！”——水景的造价、后期的维护费用，可能比大堂装修还贵；

每一个“看起来大气”的决定，背后都是真金白银。

这不是因为想浪费钱，而通常是因为在专业能力缺席的情况下，这是能做出的唯一“安全”的决策——至少这些决定能“看得见”。

困境三：谁在被骗？

那位专业人士还提到一个扎心的现象：“好多业主老板喜欢听好话。”

这句话说到了根子上。

如果老板本人喜欢听漂亮话、喜欢“气派”“高级”这些词，那么下面的人自然就会往这个方向使劲。

结果是：老板以为自己找了个懂行的人，实际上找了个会说话的人。

“Chapter 02”

“GM负责筹建”的普遍误区

那位专业人士还特别指出一个行业常见的误区：

很多业主认为，找一个经验丰富的酒店总经理（GM）来管筹建，总该稳妥了吧？

毕竟，GM懂运营、懂服务、懂客人，让他来把关，应该能避免后期运营的坑吧？

答案可能令人失望。

那位专业人士是这样说的：

“高星级酒店项目的筹建是个复杂的系统工程。项目总负责需要熟练驾驭工程设计及建造、酒店运营管理两个维度的技术和管理工作。而现实中大多数的‘GM’只有运营管理的能量积累，之于工程筹建技术素养是短板。让其管项目筹建，不‘超支’才怪！能做到‘不劣质’已是超预期了。”

这段话值得细品。

运营专家懂什么？

懂服务流程；

懂客人动线；

懂客房体验；

但他们不一定懂什么？

懂图纸——看不懂结构图、机电图、大样图；

懂建造——不知道混凝土养护要多久、不知道预埋件怎么留；

懂机电——不知道空调风量和装修造型的冲突。

让一个优秀的GM去管筹建，就像让一位米其林大厨去设计厨房——他可能知道炒菜需要什么灶、什么锅，但不一定知道如何排烟、排水怎么留、电路怎么布。

最后的结果，用那位专业人士的话说：“能做到‘不劣质’已是超预期了。”

这不是GM不懂，是把对的人放错了位置。

“Chapter 03”

那超支的成本是怎么花掉的？

回到开头的问题：那超支的成本，到底去哪儿了？

它不是一次花掉的。是一百万一百万的决策偏差，慢慢累积起来的。

第一次决策：换个进口石材——+300万

第二次决策：大堂挑高加一米——+500万

第三次决策：加个巨型水景——+200万

第四次决策：GM进场后发现动线不合理，改——+400万

第五次决策：老板觉得不够气派，再改——+600万

……几个亿，就这么花完了。

而所有这些决策，都有一个共同点：未能依靠专业来做决策。

“Chapter 04”

如何避免？

那位专业人士的337个项目经验告诉我们：决策层的专业断层，是成本超支的第一源头。

怎么破局？

1、承认专业门槛。

酒店筹建不是谁都能管的，需要一支有经验的专业团队。

看不懂图纸的人，可以拍板“多少钱”，但不能拍板“怎么建”。

2、配置相关专业把关。

需要专业支撑来做决策。

这个人不是来替酒店业主做决定的，是来告诉酒店业主：这个决定的依据是什么。

3、警惕“报喜不报忧”。

如果团队只会说“气派”、“高级”，却从不说“这个方案后期会有哪些问题”，那就要小心了。

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