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编者按

2026年初，协会发布“2025年度十大关键词”，使其勾勒出行业在消费升级、数字化转型与绿色发展等多维度的深刻变革。在关键词基础之上，协会特邀十位业界领袖与权威专家，围绕这些关键词撰文解读。他们以实践为基、以洞察为眼，分享真知灼见，碰撞思想火花。

本栏目将这十篇专稿集结，愿这份智慧的沉淀，能为行业同仁启迪新思，共赴新征程。敬请关注。

本篇为第五期。

潘小科

北京隐奢逸境酒店管理有限公司CEO

资产管理全周期视角下的

酒店价值提升路径

一、从增量扩张到存量经营：酒店资产管理的新阶段

过去较长一段时期，中国酒店业的发展与房地产高速增长高度相关，行业更多依赖新增供给和规模扩张实现增长。随着房地产市场进入深度调整期，新增项目显著减少，存量物业逐步成为酒店行业的主体形态。在此背景下，“盘活存量资产”从阶段性应对策略，转变为行业发展的长期课题。

从资产管理全周期视角看，酒店不再只是地产项目的配套设施，而是一类具备持续现金流能力和资本化潜力的经营性资产。资产价值评估的核心，也由单纯的建设成本和品牌等级，转向长期经营收益、现金流稳定性及风险控制能力。如何通过系统性的资产管理手段提升既有物业价值，已成为推动酒店行业高质量发展的重要方向。

二、资产管理全周期视角下的存量盘活实践路径

在存量时代，酒店资产盘活不应被简单理解为翻新改造或更换品牌，而是一项贯穿资产全生命周期的系统工程。从实践来看，市场再定位、空间功能再造、运营模式优化与资本性支出管理，构成了存量酒店价值提升的核心路径。

首先，市场再定位是盘活存量资产的逻辑起点。不少存量酒店经营压力的根源，并非硬件条件不足，而在于原有定位同质化程度极高，并且，与区域市场需求和市场环境发生错位。通过重新研判城市发展阶段、区域供需结构及目标客群变化，对项目进行差异化再定位，往往能够在不显著增加投入的前提下，改善经营表现并提升资产预期价值。

其次，空间功能再造是释放存量资产潜力的重要手段。大量存量酒店在规划阶段更强调规模完整性，而忽视了长期运营中的空间效率问题。通过对客房结构、公共空间及配套功能进行系统梳理，将低效或闲置空间转化为高溢价客房、特色餐饮或复合型社交场景，甚至是创新型业态，有助于优化收入结构，提高单位面积收益水平，同时也进一步提高酒店的差异化竞争力，提高酒店的溢价能力。

第三，品牌与运营模式需要在资产视角下重新审视。在存量阶段，品牌不再是单向度的价值加成，而应被视为一项需要持续评估投入产出的经营工具。通过品牌更换、特许经营、品牌联盟或自营运营等多元模式组合，使运营机制与资产条件更加匹配，有助于释放经营弹性并提升资产回报率。

最后，资本性支出管理应坚持理性与克制原则。资产管理强调在充分诊断问题根源的基础上，区分管理能力不足与业态结构失衡，避免将经营问题简单归结为硬件问题。只有当资本性投入能够明确改善长期现金流并提升退出价值时，相关投入才具备资产管理意义。

三、展望2026年及未来：存量酒店资产管理的发展趋势

展望2026年及未来，存量资产管理将成为酒店行业的基础能力。资产管理水平将逐步取代单纯的规模扩张，成为衡量业主和管理机构竞争力的重要标准。

同时，酒店资产将加速向复合化、内容化方向演进，从单一住宿功能向融合住宿、餐饮、社交及文化内容的综合载体转变，以提升现金流稳定性和抗周期能力。

随着公募REITs等金融工具的逐步成熟，资产退出逻辑将前置影响经营决策。围绕净经营收入、现金流可持续性与风险控制展开的全周期资产管理思路，将成为存量时代实现酒店资产保值增值的关键路径。

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