来源：原创冯智鹏 智鹏酒店圈 侵删

这两年，身边做酒店的朋友都说生意不好做。但如果你打开中国饭店协会今年3月最新发布的行业报告，却会发现一个令人困惑的事实。

截至2025年底，我国连锁酒店市场规模持续增长，连锁酒店共达10.63万家，客房总规模约783.18万间，全年连锁客房数量同比净增76万间，增幅达到10.74%。与此同时，我国酒店业设施总数已达37.5万家，客房总数突破1874万间，全年新增客房109万间。

一边是经营压力山大，一边是新酒店不断涌入——这种“越难越开”的怪圈究竟是怎么形成的？

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空置物业太多，传统业态租不出去

答案可能就藏在商业地产的持续变局中。近年来传统商场、写字楼的日子同样不好过。数据显示，2025年全国商办用房平均空置率已超过20%，部分二线城市核心商圈空置率更是突破了35%。2025年第三季度，全国16个重点城市甲级写字楼平均空置率高达28.5%，处于2008年以来的最高水平。

大量物业空置，传统的出租路径已经走不通了——写字楼租不出去，商场招不到商。于是，越来越多的产权方将目光投向了一个新的出口：把闲置楼宇改造为酒店。

在成都，曾经的中环广场被改造为某国际酒店集团旗下酒店，原本的零售商铺变成了203间客房，搭配健身房、会议空间和空中花园餐厅。在上海虹桥，一家企业将空置两年的商业体改造为融“酒店+新零售+总部办公”为一体的复合空间。在呼和浩特，一栋闲置多年的地标性大楼经改造后，10到18层成为高端商务酒店，20到25层引入年轻化酒店品牌，实现从“沉睡资产”到“现金流机器”的华丽转身。

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租金红利仍在，“二房东”模式尚有窗口期

空置率高企带来的一个直接后果，是租金持续下行。相较于2020年高点，许多核心商圈的商办物业租金已下跌15%到20%。对于酒店投资者而言，这意味着能以相对低的成本拿到不错的地段：位置优越，交通便利，周边配套成熟，天然具备成为好酒店的底子。

写字楼在降租后，产权方面临两条路：要么继续降租，要么干脆引入酒店、公寓等业态。即便酒店业务本身不追求暴利，只要能带来稳定现金流、维持物业价值，产权方就愿意尝试。

还有就是传统的“二房东”模式：二房东超低成本整栋承包物业，然后再分租给酒店投资人，这些投资人“关系户”，装修后加盟品牌，赚取营收与租金成本之间的差价——这正是过去三十年中国酒店业狂飙突进的主流模型。在目前租金处于下行通道时，这一模型的账目前还能算得过来，于是新项目依然在源源不断地涌入。

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新酒店虹吸效应：有人开业，就有人倒下

一个值得注意的现象是，这些由存量物业改造而来的新酒店，往往自带“降维打击”的竞争力。相比老牌酒店，它们拥有更新的装修、更现代化的设施、更懂年轻消费者的品牌理念，而且大多位于城市核心地段。开业初期叠加品牌营销和平台流量扶持，往往能迅速获取一批客源。

但市场的蛋糕并没有变大。数据显示，2025全国36万家酒店争夺的客源总量仅恢复至2019年的九成，未来供需失衡现象会越来越严重。新酒店跑出来的入住率，很大程度上不是来自市场增量，而是从周边原有的酒店手里抢过来的。这也解释了为什么很多从业者会感到困惑：明明看到街上到处都是人，但自己的生意却一天不如一天。

更令人担忧的是行业整体盈利能力的弱化。2025年上半年，全国经济型酒店每间可售房收入同比下滑8%，平均入住率已跌破52%的荣枯线。头部酒店集团也未能独善其身——某大型连锁集团2025年全年入住率同比下滑约1.2个百分点，RevPAR同比下降约1.3%；它的主要竞争对手入住率同比下降约1.5个百分点，RevPAR同比下降约3.3%。

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从“卖房间”到“卖空间”，是未来出路

短期看，新开业酒店确实能获得不错的现金流，部分项目甚至能在开业初期做到“看上去很美”。但长期来看，供需失衡的局面只会愈演愈烈。当越来越多的空置物业被改造为酒店，当越来越多的“跨行业投资者”蜂拥而入，最终的结果必然是：所有酒店都吃不饱，尤其是那些产品同质化程度高的酒店。

行业已经释放出清晰的预警信号。CBRE发布的报告指出，全球酒店品牌以每年7%的速度扩张，但超六成新品牌生存艰难，品牌溢价已收窄至12.7%，中高端品牌供给过剩的概率正在激增。供给端已进入相对饱和阶段，近58.2%的非连锁单体酒店面临客源流失与盈利压力，未来三年缺乏品牌竞争力和效率优势的酒店将加速被淘汰。

这意味着，酒店经营者必须跳出“酒店房间”做酒店。单纯依赖客房收入的模式可能越来越难，复合业态才是未来的方向。比如酒店大堂可以变成咖啡馆和共享办公空间，餐厅可以面向社区居民开放成为“邻里食堂”，闲置空间可以植入零售、康养、社交等多元功能。正如一位业内人士所言，酒店需要从“卖房间”转向“卖空间”——让每一平米都产生价值，而不是只有晚上的几张床。但这会很考验经营者的运营和营销能力。

无论怎样，酒店业供需失衡已是定局，但结构性的机遇并非不存在。关键在于，你开的到底只是一个睡觉的地方，还是一个值得人们停留和消费的空间。

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