深圳最近挂出来的商业物业，从一千多万的社区底商到十几个亿的大宗资产都有，覆盖南山、福田、罗湖、宝安、龙岗、龙华、盐田各个区。

这波房源有个挺有意思的现象——同一批挂牌里既有单价低到令人意外的物业，也有核心地段的高价盘，总价跨度之大在近几年深圳商业地产市场里算比较少见的。

下面按区域和特点整理出来，供有投资或自用需求的朋友参考。

福田选择最多，从两千万到近亿都有

福田区这次挂出来的项目数量最多，类型也最杂。皇岗口岸旁边的皇御苑有一个3022平方米的临街商铺，报价4300万，折算下来一万四一平，口岸物业这个价不算贵。

岗厦地铁口的中深花园商业裙楼，3817平方米，报价5800万，地铁口人流有保障。

比较让人意外的是上梅林一个独门独院的幼儿园物业，1万平方米，才报1700万，一平米一千七——这个价格要么是产权有特殊情况，要么是土地性质有限制，有意向的必须把手续查清楚。

福田还有个燕南路的商铺，3221平方米，报价1280万，折合不到四千一平，在福田核心区这个价几乎等于白菜价，同样需要核实背后的原因。

另外福田华商圈有一个1.37万平方米的临街商铺，报价9600万，还有个地铁口物业商业裙楼5632平方米，报价1950万，这两个价格相对正常，适合做餐饮、零售或者教育。

南山大宗和低价并存，西丽和华侨城都有看点

南山这次放出来的项目价差特别大。西丽有一个1.3万平方米的商业综合体，报价1.33亿，折合一万一平，在西丽这个位置算正常偏低的水平，拿来做社区商业中心或者产业园区配套都行。

华侨城有个独栋会所，2500平方米，报价6850万，两万七一平，华侨城的地段摆在那里，做高端餐饮或者私人会所比较合适。

南山还有一个7000平方米的独栋商业楼，报价1200万——算下来才一千七百块一平，这个价格在南山上哪儿找？雅仕荔景苑的社区底商也是类似情况，5848平方米，报价1800万，三千块一平。

这些超低单价的物业，十有八九是村委统建楼或者产权性质有特殊限制，不能拿普通商品房的逻辑去套，买之前一定要搞清楚能不能过户、能不能做商业用途。

南山还有个独门独院的3625平方米商业楼，报价5100万，一万四一平；一楼临街商铺2000平方米，报价7200万，三万六一平——这个是南山区正常的市场价。

同一个区不同项目差价几十倍，说明物业性质、地段和产权状况对定价影响非常大。

宝安罗湖大宗物业，总价门槛高

宝安有一个接近3万平方米的独栋商业楼，在地铁口旁边，报价3.6亿，折合一万二一平。

这个体量和总价在宝安算大项目了，适合有实力的商业运营公司整体拿下来做商场或者写字楼改造。

罗湖那边有一个1.29万平方米的大宗商业物业，报价4个亿，三万块一平。罗湖作为老牌商业区，这个单价不算低，但考虑到罗湖的商业成熟度和人流密度，业主的报价逻辑也说得通。

龙岗龙华项目多，星河ICO和学校物业值得留意

龙岗这一波挂出来的项目有几个亮点。星河ICO购物广场3.4万平方米整体出售，报价4000万——对，你没看错，3.4万平方米的商场报4000万，折算下来一千一百多块一平。

这个价格低得让人怀疑是不是少写了一个零，或者是带负债转让。龙岗中心城还有一个2万平方米的学校物业，报价3150万，一千五百块一平，做教育或者培训机构的可以重点关注。大芬地铁口附近有一个9667平方米的商业街店铺，报价2600万，不到三千一平。

另外还有一个标注9.6万平方米但面积栏只写了9600平方米的项目，报价3个亿，数据有明显出入，建议直接跟业主确认实际面积和报价。

龙华红山商业中心有一个8070平方米的商场购物中心整栋在卖，报价3500万，四千三一平。红山这几年商业配套越来越成熟，这个价格有吸引力。

盐田城堡庄园，非标产品有特点

盐田这次只有一个项目挂出来，但比较有特点——整栋城堡庄园式的商业楼，2500平方米，在地铁和景点旁边，报价4900万，差不多两万一平。

这种造型独特的物业不适合做普通商业，但做精品民宿、婚纱摄影基地或者网红打卡地，反而能把建筑本身的独特性变成溢价点。

整体看下来，深圳这批在售商业物业有几个特点值得注意：一是低价盘特别多，但低价背后大概率有产权或土地性质的特殊限制，不能光看单价就激动；二是福田和南山这两个核心区的供应量明显比其他区大，说明核心区业主出货意愿在增强；三是很多标注有出入，面积和描述对不上的有好几处，实地核实比以往更重要。还是那句老话——看产权证明、算真实回报、跑现场实地，一样都别省。

（以上数据来自于指点网）

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