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首批商业不动产REITs上市引发热议

6月18日，首批4只商业不动产REITs在上交所挂牌上市，合计募资超190亿元，产品涵盖奥特莱斯、购物中心及写字楼等业态，一日售罄。市场对此持续热议，标志着我国公募REITs市场正式从基础设施单赛道迈入与商业不动产双轮驱动的新阶段。

深市REITs平稳运行五周年

深市REITs市场迎来平稳运行五周年。五年来，深市REITs累计分红163次，分红总金额超100亿元，总市值约708.79亿元。随着商业不动产REITs平稳启航，深交所底层资产类型持续拓展。首批四只产品机构投资者持有份额占比普遍超过97%。

第二批4只商业不动产REITs获批

距首批上市仅两个交易日，证监会批复第二批4只商业不动产REITs。华夏凯德商业REIT首批纳入深圳来福士广场和绵阳凯德广场·涪城购物中心，总建筑面积34万平方米，估值约48.11亿元，拟募资38.73亿元。另三只为华夏保利商业REIT、创金合信北京国资公司REIT及华安陆家嘴商业REIT。

再增2只通过审核，商业REITs扩容加速

 光大保德信光大安石商业REIT、华安锦江商业REIT先后通过上交所审核，底层资产涵盖商业综合体与酒店业态。至此第二批已达6只。同日，华夏保利发展商业REIT启动询价，询价区间3.593—4.392元/份，总份额5亿份。首批上市首日平均涨幅仅3.39%，写字楼类产品盘中一度破发。

此外，多城入局“商办改酒店”趋势加速。受写字楼空置率高企、业主债务压力影响，写字楼改造成酒店成为主流调改方向。

6单REITs全部就位，世茂香港酒店遭接管

 第二批6单商业不动产REITs全部获批，累计入场机构增至8家。第二批引入外资凯德、央企保利、陆家嘴和北京国资等，资产类型从“零售+办公”扩展至“城市更新+科创园区”。

同日，世茂集团公告旗下香港东涌世茂喜来登酒店、东涌福朋喜来登酒店自6月1日起被银团委任接管人接管并启动出售。两家酒店2025年净利润合计近5亿港元，此前曾以65亿港元挂牌但无买家。

金融街完成“海伦中心CMBS”发行。法拍市场方面，从重庆、福州到南京、深圳，多地房企资产包面临法拍，起拍价从数亿到数十亿元不等。

一周内10单REITs亮相，中国人寿29.93亿摘CBD地块

一周之内已有10单商业不动产REITs进入投资者视野。第二批6单中，华夏凯德为首单外资商业综合体REIT，华夏保利发展为首单央企商业REIT，华安锦江为国内首单纯酒店业态REIT，覆盖18城21家酒店。全市场已受理21单REITs项目，拟募集资金突破600亿元。

同日，北京朝阳区CBD核心区Z10号商业用地由中国人寿旗下公司以29.93亿元底价摘得，规划建筑面积12万平方米，全部自持至最高出让年限。

二级市场方面，中证REITs指数连续走弱，但一级发行热度不减，仍有10多单处于排队审核状态。

房企从“盖楼”转型“管楼”仍任重道远

南方日报发表评论指出，商业不动产REITs为房地产行业从“增量开发”向“存量运营”转型提供了关键金融路径，打通了“投、融、建、管、退”完整闭环。截至目前全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募资超600亿元，民营企业占比达47%。

戴德梁行指出，国内存量商业地产规模约40—50万亿元，商业不动产REITs有效填补了存量资产盘活的金融工具缺口。业内预计全年商业不动产REITs募资规模有望突破千亿元。

珠海新政：商办建筑可临时改酒店，不改土地属性、免补地价

6月18日珠海印发试行办法，允许辖区（不含横琴）已确权商办建筑临时变更为酒店业态，有效期3年、单次变更最长5年可续期，最关键的是不改土地属性、无需补缴地价、改造免办规划许可。这是继广东"商办改住"之后，地方去商办库存的又一突破——全国甲级写字楼空置率仍在20%+高位，珠海此举给存量物业开了条"轻量级"出路，预计其他商办过剩城市会跟进。

杭州半个月四宗"商改住"挂出，奥体印象城北地块最炸

6月以来杭州规自局连续公示控规调整：奥体印象城南侧一宗容积率6.0的商办地改为2.5住宅，新增建面6.675万㎡，业内预判可能刷新钱江世纪城54473元/㎡地价纪录；西溪湿地南200米一宗商办改低密宅，紧邻滨江西溪明珠。核心区"商改住"潮背后是商办去化压力和宅地稀缺的双重博弈——但对已落位的商业项目（如奥体印象城）来说，周边加宅地等于客流底盘增厚。

招商蛇口178轮竞价夺通州地块，溢价20.95%创北京年内新高

6月23日招商蛇口以10.217亿元竞得北京通州九棵树南地块，楼面价30269元/㎡、溢价20.95%，是2026年以来北京土拍溢价最高的一宗。同一天滨江集团、建发分食杭州两宗宅地，建发未来科技城地块溢价33.22%。核心城市优质地块热度回到2024年Q4以来高点，虽是住宅用地，但土拍回暖对周边在营商业体的资产重估有传导作用。

华润6.57亿接盘合肥苏宁广场，第三次法拍终于成交

6月13日华润置地全资子公司以6.57亿元竞得合肥苏宁广场，较10.21亿元评估价折价35.6%。项目前两次法拍分别以10.21亿、8.17亿流拍，第三次起拍降到6.534亿才成交。华润出手意味着这座停工多年的合肥地标大概率会改成万象系产品——对合肥商业格局是件大事，天鹅湖、四牌楼两大商圈之外，苏宁广场这块地在新老城区交界处，补的是缺位已久的东北象限。

端午+世界杯双引擎，朝阳合生汇3天销售7800万同比+60.8%

6.19–6.25这一周赶上端午+世界杯+618三节叠加，标杆商场数据亮眼：朝阳合生汇端午3天客流39万（+43.5%）、销售7800万（+60.8%），靠的是FIFA授权快闪华北首展+B2直播观赛+真人抓钱机组合；超极合生汇3天68万客流、4600万销售（+15%）创端午历史新高；上海静安区销售额同比+14.42%。节庆IP+首展仍是撬动存量商场提袋率的刚需手段。

世茂商娱轻资产落子徐州新沂，中建智城进重庆观音桥

近期轻资产签约密集：世茂商娱与江苏汉锦集团合作，为新沂核心地段"汉锦城"（2017年开业，集购物/街区/住宅/文旅于一体）提供全程商管，定位"社交欢聚场"；中建智城商业签约重庆两江新区观音桥项目（建面约8.2万㎡），落地"鲲熙汇"产品线，预计2027年Q2开业。开发商去杠杆背景下，轻资产输出已成头部商管的标准动作，三四线存量项目是主战场。

抖音生活服务披露：上半年购物中心GMV同比+240%

6月25日抖音商业综合体行业峰会在沪举办，公布数据：2026上半年全国购物中心入驻平台新增436家，平台GMV同比暴涨240%。但痛点也摆上台面——商场公区打卡客流占比接近30%，转化进店消费渗透率不足20%，中庭活动结束后零售门店客流不升反降。抖音给出的解法是短视频前置种草+把打卡客转目的性消费，复购用户占比提升成为存量商场提袋率核心手段。对运营商来说，线上不只是引流渠道，是重构"打卡—消费—复购"闭环的工具。

6月重点城市商业地产市场持续修复，政策优化预期升温

6月国内重点城市房地产市场延续稳步修复态势，年中房企集中加大推盘与促销力度，叠加各类利好政策落地，市场活跃度持续提升。端午假期楼市成交同比大幅增长，城市更新、存量资产盘活、公积金优化等配套政策持续落地。业内预判，市场已从深度调整转向止跌回稳，下半年商业地产有望迎来更多积极发展信号。

三亚海棠湾迎百亿级商业项目集中落地，区域商业能级升级

近期三亚海棠湾密集落地大型商业项目，区域商业格局加速升级。总投资70亿元、建面41.27万㎡的三亚国际免税城三期（三亚太古里）稳步推进，此前投25亿元的海棠故事文化商业综合体已开街，引入9家海南首店，打造区域星级餐饮聚落。大批高端商业项目落地，也对当地消费承接与运营能力提出更高考验。

全国核心城市商业土拍热度飙升，多宗地块高溢价成交

近6天全国重点城市土拍市场持续火热，核心区位地块竞争激烈。6月25日保利发展以105.1亿元拿下深圳宝安核心地块，溢价率99.05%，刷新区域楼面单价纪录。此外，建发、招商蛇口分别在杭州、北京高溢价拿地，核心城市优质商住地块热度高涨，体现房企对核心区域商业及居住配套市场的长期信心。

大悦城启动组织架构改革，精简架构适配商业发展

大悦城近期官宣重大组织架构调整，正式撤销四大区域公司，全新设立七大城市公司，同时整合业务板块，新增大悦生活、开发事业部及数智化中心。此次改革旨在精简决策流程、贴合城市商业差异化发展需求，聚焦核心城市商业项目运营与创新，提升商业地产精细化管理与市场响应能力。

宝龙地产境外债重组正式落地，纾困完成助力商业运营

6月22日宝龙地产公告，其境外债务重组方案已于6月17日获法院批准并完成全部登记手续，所有生效条件落地，重组工作正式收官。此次境外债重组顺利落地，有效化解企业债务风险，缓解资金压力，为宝龙旗下各地商业综合体、购物中心等存量项目稳定运营及后续轻资产拓展奠定资金基础。

佛山百亿旧改项目重启，商业配套建设重回正轨

有着“佛山旧改第一村”之称的永胜村百亿旧改项目迎来转机，正式重启土地出让工作。该项目此前因原合作方碧桂园资金问题陷入停滞，近期通过股权调整，引入力迅集团接手纾困。项目重启后，将推进片区住宅、商业配套一体化改造，补齐区域商业短板，激活片区存量土地与商业发展活力。

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