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最近发现，商场的「来源」越来越多了。

其中极具代表性的一类，是将酒店改造为商业，为存量阶段的资产效率提升提供了新思路。

作为这一趋势下的典型样本，北京瑜舍酒店自2024年停业并宣布转型为创新零售空间后，改造进度始终备受瞩目。

近期，该项目已进入外立面安装阶段，据悉工程将于年内完工。

视线向南，来到上海，前身为锦沧文华大酒店的JC PLAZA，已经在南京西路商圈站稳脚跟。

这座历史可追溯至20世纪初的老建筑，曾接待过孙中山、泰戈尔等名流，如今以全新的商业身份续写城市地标故事。

一个是进行时，一个是完成时。南呼北应之下，这场「住」与「购」的空间实验，正从个案变成一种集体选择。

不过热闹归热闹，这条路，真的谁都走得通吗？

地标酒店变身商业空间

替代型与增量型的典型样本

探讨之前，我们收集整理了国内外多个「酒改商」案例，从中发现这些项目大致可以归为两种模式——完全替代型与增量融合型

第一种是完全替代型，酒店业态完全退出，建筑整体改造为纯商业空间。

典型代表如上海锦沧文华广场，原为锦沧文华大酒店，2022年改造成「高端购物中心+高端办公楼」的综合业态。

龙湖广州番禺天街亦属此类，前身为丽江明珠酒店，规划改造后酒店功能将完全退出，转型为纯购物中心。

第二种是增量融合型，酒店保留主体运营，商业只是作为增量配套。

福州香格里拉中心在原有酒店基础上，新建购物中心「八匚汇」和甲级办公楼，三者构成综合体，酒店则作为核心继续运营。

国外案例有曼谷都喜天丽酒店，从单一酒店升级为整合酒店、住宅、写字楼、购物中心及屋顶公园的综合开发项目。

梳理完案例不难发现，这些改造项目都有一个显著特征——无一例外都位于一二线城市的核心地段。

锦沧文华广场地处上海南京西路顶级商圈，福州香格里拉位于城市中央核心区域鼓楼区，曼谷都喜天丽坐落于市中心伦披尼公园对面。

这些位置即使不做酒店，也是零售商业争抢的宝地；同时，考虑到酒店改商场的高昂成本，确实也需要可观的预期收益才能推动决策。

反过来，如果酒店处于非核心地段、周边缺乏商业氛围，即便改造成购物中心也很难吸引客流和提升效益。

进一步看，哪些项目适合全替代？哪些又适合增量融合？背后的逻辑还存在细微差别。

全替代型项目多位于已经成熟的商业核心区——周边客流量大、商业氛围浓厚，酒店退出后，高端商业和办公能无缝衔接，实现更高坪效。

比如锦沧文华所在的南京西路，本身就是上海顶级商圈之一，日均客流量超50万人次，不需要酒店作为客流入口，商业自身就能运转。

而增量融合型项目，则往往扮演商圈更新的角色。

这类项目所在的核心地段商业配套空白或趋于老旧，酒店本身却仍有品牌价值与稳定客源，在旁新建商业，可以形成业态互补、客流互导。

福州香格里拉中心所处的东街口商圈曾以百货为主流，后随着交通网络的升级，其存量商业无法承接住庞大且复杂的客流。

香格里拉集团选择在酒店旁打造购物中心「八匚汇」，既延续了原酒店的品牌号召力与既有客流，又为老商圈注入新活力。

不过，无论全替代还是增量融合，最终目的都是为了让黄金地段更值钱。

酒店坪效跑不过零售租金，让核心地段从「住一晚」的低频消费，转向「逛一天」的高频产出，便成了盘活存量资产的最优解。

酒改商成为热门选项

背后的三个关键原因

酒店改成商场，看似跨了界，但底层的商业逻辑其实是互通的。

酒店和零售商业，本质同属商业地产，都是在核心地段售卖空间的使用权。同一个黄金地段，既可以盖酒店，也可以建商场，谁的坪效高、租金稳，资本的天平就自然向谁倾斜。

商业地产的范畴其实很广，写字楼、长租公寓、仓储物流、产业园区等，都属于这个赛道。酒店改造理论上可以有多个出口。

为什么偏偏「酒改商」成了热门选项？

首先得从零售商业的独特优势说起。

零售商业能直接、高频、多样地连接起人与消费，将地段的客流量转化为现金流。同时，它还具有改造周期短、业态调整灵活的优势，便于在短期内兑现地段红利。

更重要的是，它不只是「租出去」，更能通过策展、快闪、社群运营等多元活动，主动制造热度，让空间本身成为话题、生产内容。

过去，购物仅仅是购物，传统百货公司只是单纯的商品陈列场所，如今的购物中心已演变成体验的策源地、社交的聚集地。这种活力，显然比单纯收租更能带动消费。

传统酒店做的是高客单价生意，但消费频次有限，而零售商业追求的是高频、多触点。

当城市核心地段的核心价值，已从短期过夜旅居目的地，转向全天候休闲消费目的地，空间的价值逻辑就需要业主重新盘算了。

广州番禺丽江明珠酒店（俗称番禺「白宫」）的改造，是这个逻辑的典型印证。

项目地理位置优越，紧邻地铁3号线厦滘站，所在的洛溪岛3公里范围内常住人口超70万，以年轻家庭和新中产为主，消费需求旺盛，而片区高品质商业供给长期不足。

龙湖商业以轻资产模式接手，将其改造为约10万平方米的龙湖天街商业综合体，计划把低频的住宿场景升级为日常高频的购物、休闲、社交空间，空间的使用效率与坪效有望随之跃升。

零售商业还能最大化释放综合体的协同效应。

以采用融合增量模式的上海丰盛商业中心为例。该项目原为中国内地第一家四季酒店，2019年开始进行城市更新改造，从酒店转变为「高端酒店（阿丽拉）+购物商场+商业办公楼」的多业态复合模式。

改造后，酒店的高净值住客为商场贡献消费活力；商场为住客和白领提供餐饮、零售等日常配套；办公楼里的上班族则为前两者带来稳定客流。

三者功能互补、客流互导，共同补充和丰富了南京西路商圈的商业生态。

另外，任何趋势的形成，都离不开政策支撑。城市更新中的政策红利，也是「酒改商」的重要助力之一。

2015年，上海出台《上海市城市更新实施办法》，明确提出「完善城市功能，强化城市活力」、「加强历史风貌保护」等方向，为存量建筑的功能调整打开了政策通道。

2016年，原锦沧文华酒店的改造工作正式启动。改造中完整保留了老建筑的历史风貌，引入高端办公与时尚商业功能，实现从单一酒店向复合业态的转型。2022年8月锦沧文华广场正式营业，并于2025年入选城市更新典型案例。

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出要加强低效楼宇改造利用，推动建筑功能转换和混合利用。

这为「酒改商」提供了更清晰的政策依据，也说明存量空间的功能转换，以后会是城市更新的一个重点。

酒改商的门槛有多高？

还是要回归背后的经济帐

「酒改商」看起来是一条风口上的赛道，但热潮之下更需要冷思考：什么情况下才适合改？转型路上又要克服哪些挑战？

首先判断一个项目该不该动，最实在的办法是看酒店现在赚不赚钱，或者说，改成商场后能不能赚得更多。

当下酒店业的压力已经很明显。据STR数据，2025年上半年酒店RevPAR同比下降约5%，行业整体入住率和平均房价双双下滑。

反观零售商业，据国家统计局数据，2025年我国商品零售额达44.3万亿元，同比增长3.8%。

零售市场火热而酒店业承压，在这种对比下，显然零售商业形态更符合当前的消费趋势，盈利能力也更具优势。

但改造方向并非单向，本质是谁更赚就改谁。也有百货商场改酒店的例子，比如成都春熙路voco酒店。

这是因为其所处的春熙路、盐市口商圈已严重饱和，在这种情况下，再结合当地旅游发展和酒店住宿现状，改成酒店更能放大区位价值。

反过来，如果酒店处在商业氛围浓厚、零售更赚钱的地段，那「酒改商」才值得认真考虑。

不过即便判断出「该改」，也不代表一定能改成。改造过程中仍有许多「拦路虎」。

首先是物业条件。酒店和商场毕竟是完全不同的空间逻辑。酒店讲究私密安静，商场则需要开敞通透。把一个个客房小单元改成大空间，意味着大规模拆、补，这笔费用往往不低。

其次是运营能力适配的问题，这个比较容易被低估。酒店经营的核心是服务管理和入住率，商场则侧重于品牌招商和客流运营，完全是两套能力。有些项目硬件过关，但原有酒店团队转做商业后招商率上不去，最终就会陷入空城困局。

不过也有企业尝试用新模式破解这个难题——福州香格里拉中心在原酒店基础上增添了购物中心与写字楼，采用共享服务中心模式，由集团自持自营，三大业态共用一套运营团队。

此前香格里拉集团首席财务官兼首席投资官蔡志伟曾提到，常规情况下，擅长商场运营的团队未必能兼顾酒店服务，酒店项目也大多需要委托给第三方专业管理公司。「而香格里拉正是能够提供这种综合型服务的企业。」

转型最大痛点，是高昂的资金投入与回报周期的错配。

酒店改商场，前期投入动辄数千万，而商场的培育期远比酒店长，毕竟酒店开业就能住人，商场开业后需要少则一年、多则三五年才能培养成熟。这意味着改造方要承受更长的现金流压力。

昆明金龙饭店就是一个极具代表性的失败案例。

这家云南第一家中外合资饭店、第一家四星级酒店，2014年停业后，控股方曾计划投资38亿元拆除旧楼，在原址建设428米超高层商业楼宇。但超高建筑的资金压力、地产市场的降温叠加规划审批调整等多重不确定因素，项目方案一再搁置，最终彻底放弃拆除重建。

济南齐鲁宾馆、成都饭店也曾有过类似的拆建计划，同样因资金、市场或规划问题而迟迟无法落地。多个案例都证明，拆除酒店重建商业绝非易事，资金与周期风险极易拖垮项目。

结语

改酒店还是改商场，表面看只是业态转换，但实际远没有那么简单。

酒店赚不过商场只是改的前提，地段是否合适、物业条件能否达标、团队有没有跨业态运营的能力、资金能不能扛住漫长的回报周期，这四条腿缺一条，都走不通路。

只有这些条件同时具备，「改」才真正值得。但不论何时，这种求新求变的思路与意识，总能在存量阶段探索出新的方向。

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