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暑期的酒店还很热，酒店资产交易却有点冷。

有机构统计显示，2026年7月共有62家酒店进入拍卖市场，其中21家的拍卖价格超过1亿元。

62比3不能直接当作规范的拍卖成交率。但按照最直观的算法，成交比例只有4.8%，仍然足以说明酒店资产池的流动性。

再把3宗成交拆开，市场会显得更冷。

真正以整栋酒店形态成交的只有两宗：惠州国惠大酒店和宁波东港喜来登酒店。

第三宗是三亚亚特兰蒂斯酒店项目二期的一栋独立别墅，并非亚特兰蒂斯酒店本身。

62宗资产等着被处置，完整酒店买家只出现了两次。

这不是因为市场上完全没有钱，仲量联行的数据显示，2026年上半年中国内地酒店投资交易额超过99亿元，同比增长155.4%，创下近年来少见的增幅。

一边是酒店投资额大涨，一边是大批酒店无人接盘。资金仍在寻找酒店，能够被资金接受的资产却很少。

01

三宗成交，

买家的偏好暴露

惠州国惠大酒店第一次拍卖的起拍价为1.92亿元，无人出价。进入第二次拍卖，起拍价降至1.56亿元，终于以底价成交。

这家酒店2009年开业，曾按五星级标准建设，公开信息显示总投资约5.2亿元。

2012年，酒店获得五星级资格，2021年被取消五星级资格。此次成交标的包括7处房产和9宗土地使用权，总建筑面积超过5.1万平方米，评估价约2.79亿元。

从5.2亿元的历史投资，到2.79亿元的评估价，再到1.56亿元的成交价，十几年时间里，酒店的账面故事被市场重新写了一遍。

宁波东港喜来登酒店的经历相似。

这家酒店2006年开业，是宁波较早的一批国际品牌高端酒店，建筑面积接近6.6万平方米，评估总价超过6.45亿元。

第一次拍卖以4.52亿元起拍，最终流拍，第二次拍卖降至3.61亿元，由宁波市绿顺集团股份有限公司以底价竞得。

整个拍卖过程只有一名报名者，买家没有竞争加价，卖方也没有获得议价空间。最终价格相当于评估价的约五六折。

三亚亚特兰蒂斯的成交逻辑则完全不同。

此次出售的是项目二期一栋建筑面积323.71平方米的独栋别墅，起拍价2239万元，成交价3482万元，溢价达到55.52%。

它的总价较低，产权边界清楚，既有亚特兰蒂斯项目的稀缺性，也具备住宅类资产更灵活的使用和退出方式。

三宗成交放在一起，买家的选择已经十分清楚。

他们愿意为大幅降价后的完整资产出手，也愿意争夺总价可控、产权清晰的稀缺物业。

至于那些价格仍然建立在历史投入、五星级标准和昔日声望上的酒店，市场连一次报价都不愿意给。

02

流拍酒店，

卖的还是过去的成本

7月流拍的酒店中，不乏国际品牌和当地地标。

锦州喜来登酒店以5.05亿元拍卖，台州皇冠假日酒店的拍卖价为2.93亿元，昆山花桥中城假日酒店为2.22亿元，最终均未找到买家。

一家经营多年的高星级酒店，买家接手后面对的支出远不止成交价。客房、机电、消防、厨房和公共区域可能已经进入集中更新期。

品牌管理合同是否延续，通常还要重新谈判；原有员工如何安置，历史租约怎样处理，欠缴税费和工程款由谁承担，也可能成为后续成本。

还有一些风险很难在拍卖公告中被完全量化。

酒店是否存在抵押和查封，部分物业能否正常过户，土地和建筑用途是否一致，改造方案能否通过规划审批，都可能影响资产价值。

司法拍卖给出的折扣，有时只是把看得见的价格降了下来，看不见的负担仍由新业主承担。

买家计算酒店价值时，通常会从稳定经营后的现金流出发，再扣除翻新、停业、税费、融资和重新定位的成本。

卖方的估值则容易受到土地、建筑面积、装修投入和债权回收目标影响。

2025年挂牌出售的北京华尔道夫酒店是一个典型案例。项目报价约23亿元，公开信息显示其2024年营业收入约1.6亿元，净利润只有391.96万元。

净利润不能直接等同于酒店现金流，其中还包括折旧、融资和会计处理的影响；但即便如此，这组数字仍然很难支撑卖方期待的价格。

如果一家酒店每年留下的经营利润有限，接手后又要投入上亿元翻新，那么即使拍卖价比评估价低三成，买家依然可能认为它太贵。

今年1月，全国进入拍卖的酒店约77家，成交8家，2月约73家，成交5家。亿元级酒店的流拍率一度超过90%。

7月的低成交并非偶然，它是价格重估过程的延续。

03

99亿元涌入的，

是另一类酒店

仲量联行统计显示，2026年上半年中国内地酒店投资交易额超过99亿元，同比增长155.4%。

华东地区最为活跃，上海一地占全国交易额的22%。高净值个人、地方国企以及产业资本正在成为重要买家，总价5亿元以内的项目更受欢迎。

资金主要流向核心城市、产权清楚、总价可控，并且存在改造和经营提升空间的物业。买家购买的不只是现有客房收入，还包括土地稀缺性、改造权利和未来退出能力。

法拍市场中的许多酒店，恰好处在另一端。

它们往往体量大、运营时间长，集中在酒店供给过剩或者商务需求变化较大的城市；部分项目还带有会议中心、宴会厅、商场和公寓等复杂业态。

整宗出售时，总价不低，接手后的经营难度也远高于一栋写字楼或一批长租公寓。

一座拥有三四百间客房、大型宴会厅和多个餐厅的高星级酒店，当年可能是地方城市化和商务接待的标志。

如今政务消费收缩，企业会议更加节制，婚宴市场受到新场地分流，新增酒店又不断抢夺客源。原本被视为竞争壁垒的大体量，逐渐变成沉重的固定成本。

因此，酒店投资额上涨与大量酒店流拍完全可以同时发生。

少数核心资产的大额交易抬高了市场总金额，长尾资产仍然困在无人出价的拍卖页面上。市场上有钱，缺的是卖方愿意接受的新价格，以及买方敢于接手的好资产。

04

酒店资产的定价权已经转向买方

房地产的逻辑让酒店投资更像一门开发生意。

土地升值能够覆盖一部分运营低效，融资扩张可以延后现金流压力，五星级品牌也容易被视为项目价值的证明。

即使酒店本身利润不高，业主仍然可以等待整个物业升值。

现在，房地产价格不再提供普遍上涨的托底，融资成本和持有成本变得更加真实。

买家不会轻易替原业主承担过去的建设成本，也不会因为酒店挂着国际品牌，就忽略当地供求关系和未来资本开支。

对于希望出售酒店的业主，降价只是第一步。权属、债务、税费、员工、租约、管理合同和工程状况需要被提前清理。

酒店未来继续经营、换牌改造，还是转换为长租公寓、康养或其他用途，也需要形成可执行的方案。买家面对的信息越清楚，越有可能给出价格。

酒店集团同样要谨慎看待这轮资产处置潮。

大量老酒店进入市场，确实会带来换牌、委托管理和特许经营机会。

但一个新品牌可以改善渠道、会员和收益管理，无法改变错误的区位，也无法消除过高的债务。

为了增加签约数量接下经营基础薄弱的项目，最终可能同时伤害业主和品牌。

62宗酒店资产只有3宗成交，反映的并不是酒店投资市场消失了，而是酒店的定价标准已经改变。

所以一家酒店真正的底价，写在未来十年的现金流里，不在当年的造价单上。

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