来源：原创 Mckena Shek HotelBrand酒店品牌榜 侵删

2025年，中国酒店业以一系列标志性事件为这一年留下了浓墨重彩的一笔。从年初同程旅行24.9亿元收购万达酒管，到年末湖北文旅入主君亭酒店，头部玩家的集体行动预示着行业格局正在发生深刻变革。

而在这些收并购浪潮中，一个特殊的群体格外引人注目——地产系酒店品牌。它们曾经是房地产黄金时代最风光的配套产业，如今却站在了命运的十字路口。

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地产系酒店红利的退潮

过去三十年，地产系酒店依托“酒店+地产”的模式野蛮生长。

许多地产商转战酒店业时仍采用传统的地产运营思维，只依靠经营性收入收回投资成本，耗费周期过长。

在那个时代，酒店更多被视为“配套设施”和“资产包装工具”，核心逻辑是：地产负责赚钱，酒店负责好看。

然而，进入2025年前后，这套逻辑正在加速失效。

STR数据显示，2025年中国内地酒店市场RevPAR指数同比下滑3%，高端酒店更是陷入“供需失衡+以价换量”的双重困境。

地产系酒店作为行业特殊符号，既承载着地产主业的配套使命，又要在独立运营中寻找盈利突破口。

困境最为直观的，当属绿地酒店。

2025年，绿地酒店交出了一份并不乐观的成绩单：7176间客房、全年营收8.77亿元，年均入住率仅45.81%。更值得警惕的是，绿地酒店客房数量持续缩水——从2021年的12554间一路降至2025年的7176间，入住率从52.4%跌至45.81%，单房日均收入从418元降至335元，创下近五年新低。

以行业经验判断，一家标准全服务酒店的盈亏平衡点往往需要入住率在60%以上，或RevPAR显著高于300元区间。只要入住率长期低于50%，亏损几乎是确定性的结果。

这不是管理问题，而是模型问题。

富力地产的酒店业务同样遭遇断崖式下滑。

2025年，富力酒店营业额从上年度的人民币43.73亿元降至17.07亿元，降幅达61%。这家曾以199.06亿元收购万达旗下77家城市酒店的“酒店帝国”，如今正深陷流动性困局。

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四种地产系酒店集团命运博弈

在行业整体承压的背景下，地产系酒店品牌的命运正在急剧分化。

万达：断腕求生，轻资产“卖身”

万达酒店及度假村成立于2007年，拥有万达瑞华、万达文华、万达嘉华等九大品牌，截至2024年底在营酒店204家，客房总量超40200间。然而，万达集团的资金压力最终迫使王健林做出了艰难抉择。2025年4月，同程旅行以24.9亿元收购万达酒管100%股权。

万达酒管为万达酒店发展旗下的轻资产板块，以品牌管理、特许经营等低资本投入方式为核心。这笔交易让万达酒店发展实现了从近10亿港元亏损到预计近20亿港元盈利的业绩逆转，出售万达酒管的收益净额约17.5亿港元。

万达的路径揭示了一个残酷的现实：对于深陷债务泥潭的房企而言，即便最优质的轻资产板块，也可能成为化债的筹码。

凤悦：独立单飞，艰难“去地产化”

起家于碧桂园集团酒店板块的凤悦酒店及度假村，于2020年正式独立运营，实现了股权、业务、团队的“三重剥离”。

单飞五年后，凤悦位列世界酒店集团32强、国内酒店集团12强，经营管理逾400家酒店和70000余间客房。然而，凤悦自有品牌的孵化仍显缓慢——旗下品牌达17个，但自有品牌仅有7个，占比不足一半，凤颐酒店4年才开了4家店。

2025年，凤悦将这一年定义为“酒店业绩提升年”，首要任务是夯实睡眠、餐饮两大基础产品与服务。凤悦的探索表明，脱离地产母体后的品牌建设，远比想象中漫长。

绿地与世茂：业主型酒店的挣扎

绿地酒店的困境代表了一类“业主型”酒店集团的普遍难题：自持项目缺乏造血能力，轻资产输出能力更是欠缺。

2023年初，绿地控股已将旗下酒店业务52%股权转让给明宇商旅。而绿地酒店“低效与亏损酒店数量偏多，未能满足投资回报要求，轻资产拓展缓慢”的内部总结，道出了这类企业的共同痛点。

世茂喜达则走了一条相对稳健的路。世茂喜达由世茂集团与喜达屋资本共建，旗下拥有御榕、茂御、世御、凡象、睿选等七个品牌，覆盖从高端全服务到中端精选服务的全系列品牌阵容。2025年，世茂酒店通过灵活定价、精细运营、积极拓展境外客源等举措，实现全年总收入人民币21.8亿元，并在轻资产扩张上明显提速。

融创：文旅资产的变现困局

融创的故事则更显沉重。

2017年，融创以438.44亿元从万达手中接过13个文旅项目91%的股权，奠定了其国内最大文旅地产运营商的地位。然而，这些曾经令人艳羡的资产，如今成为化债变现的标的。

2025年6月，融创成功出售济南文旅城中的施柏阁酒店及国际会议中心资产，获得4.74亿元转让价款，但扣除税费和债务偿还后，可用于兑付展期债券本息的金额归零。无锡融创城旗下的雪浪宋品酒店经历三次降价、最终以4.362亿元起拍价仍流拍。资产质量与区域市场的差异，导致了处置结果的分化。

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从“拼体量”到“拼模型”

地产系酒店的整体困境，折射出的是行业底层逻辑的根本性转变。

真正的分水岭在于：是继续把酒店当作地产附属，还是重构为一门独立、可算账、可复制的生意。

对比之下，差异就更加明显。

轻资产与中端酒店阵营中，华住集团、亚朵集团在2025年仍保持相对稳定的入住率与现金流，其共性在于更高的加盟比例、中端为主的成本结构、商旅+休闲的复合客源。

2025年度中国酒店集团规模榜单显示，锦江酒店、华住集团以超过120万间的客房规模稳居前两位，而凤悦酒店及度假村以60805间客房排名第22位。地产系酒店集团在这场规模竞赛中已明显落后。

越来越多酒店集团开始剥离低效自持资产，转向管理输出和品牌加盟，收缩全服务、扩张中端与精选服务，强调坪效、现金流和投资回报，而非规模。

与此同时，地产酒店与国际酒店品牌的“蜜月期”也正在走向终结。

保利商旅相继将广州增城保利皇冠假日酒店换牌为“保利郡雅”，原广州保利假日酒店也换牌为自有品牌。深铁酒店对旗下君璞品牌进行焕新升级，并推出全新五星级品牌睿蘭。

地产酒店一边以业主身份与国际品牌合作，一边默默发力自有品牌，试图完成从“建酒店的人”到“经营酒店的人”的身份转换。

04

地产酒店品牌大博弈的终局

对整个行业而言，2026年很可能成为一个明确的节点。

中国酒店业将从“拼体量、拼拿地”，转向“拼模型、拼现金流、拼运营效率”。

地产系酒店品牌的大博弈，本质上是一场关于生存模式的竞赛。

万达选择以出售换取现金流健康，凤悦坚持独立运营以时间换空间，绿地困于重资产模式难以自拔，世茂则在轻资产扩张中寻找平衡。路径各不相同，但方向高度一致：不再满足于做“建酒店的人”，而是试图成为“经营酒店的人”。

这场博弈没有旁观者。

当地产的潮水退去，谁在裸泳，谁已备好新的泳衣，答案正在逐渐清晰。绿地不是唯一走到十字路口的玩家，但它率先把问题摆到了台面上。

而这，或许正是新一轮行业洗牌真正开始的信号。

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