午后的成都，东郊记忆的糖炒栗子摊位前排着队，红砖墙下坐满了打卡的年轻人；几公里外的盐市口COSMO，数字艺术展光影流动，看展的人潮顺着动线一路涌进潮牌店。

你可能想不到，这两个地方几年前还是另一番光景。

东郊记忆的前身是始建于1958年的成都国营红光电子管厂，厂子停了之后荒了好长一段时间，年亏损一度达到2000万元。COSMO那边更惨，前身是2007年开业的上普财富中心，随着商圈重心东移，业态老化、品牌同质化，空置率一度超过50%。

一个闲置厂区，一个半死不活的老商场。现在呢？东郊记忆年迎客1800万人次，整体营收超30亿元；COSMO变成了聚集150余个潮流首店的“青年引力场”。

这中间到底发生了什么？

“我从小在东郊长大，改造成东郊记忆后才又热闹起来”

家住东郊附近的成都人林颖说了一句话，挺有代表性。她说这儿曾经荒过好长一段时间，改造成东郊记忆后才重新热闹起来。

关键在于改的方式。

东郊记忆没有选择推倒重来。园区改造过程中，拆除的建筑面积只占现有总建筑面积的15%，厂区内的历史建筑和工业遗迹做了全面保护，其中3处还被列为成都市级历史建筑。玻壳熔炼车间变成了沉浸式数字艺术馆，旧氢气站改成了咖啡馆，机械维修车间成了小吃街，连仓库遗留的玻壳都被改造成发光装置，夜晚亮起来像悬浮的星光。

但光有好看的外壳不够。2011年园区刚亮相那会儿，确实吸引了不少人来逛，可没过几年就陷入了经营困局——办公业态太多，消费场景落后，人气越来越冷清。

真正的转折发生在2021年。成都传媒集团以“整体出租+公开挂牌+进场交易+综合评审”的方式，引入专业运营商整体运营园区，国企把控方向，民企负责运营，用运营方的话说就是“让专业的人做专业的事”。

机制一活，事情就好办了。

COSMO的做法更“狠”：直接把格子铺拆了

如果说东郊记忆是“修旧如旧”，那COSMO就是“推倒重来”——当然，推倒的不是楼，是思维。

COSMO品牌发展总监巫天晴坦言，项目改造历时三年，闭馆期间没有收益，还要承担商户赔偿，各方压力很大。但他们赌对了一件事：拆掉传统的格子铺，把商业与体验空间的比例调整为4比6，也就是说，让人逛的地方比卖东西的地方还大。

这个比例在传统商业逻辑里几乎是不可想象的。哪个商场会把六成面积拿来做体验？

但数据证明了这个判断。自2022年12月开业以来，COSMO首月日均客流达3万人次，节假日峰值突破5万人次，Z世代年轻客群占比超过80%。首店率达到30%，2023年入驻的原创品牌销售额占整体交易额的比重达到40%。

更有意思的是合作模式。COSMO推出了快闪、寄售、品牌共建、自营买手等灵活机制，品牌主理人不用一次性押上全部本钱，可以先用小规模试水。有品牌在东郊记忆搞了一场设计师联合快闪，活动当天吸引近万人进店，8天营业额累计约200万元。

两个项目的共同秘诀：不当“房东”，当“合伙人”

说白了，东郊记忆和COSMO能翻身的核心，就一句话：不赚租金的差价，赚运营的增量。

东郊记忆把传统的招租模式改成了“低门槛+流水分成”，跟商户风险共担。你生意好，我分成多；你生意不好，我少收甚至不收。东郊记忆运营负责人马建强说得很直白：“盘活的核心不在拆旧建新，而要找到匹配空间气质的内容和客群”。

COSMO的做法类似，项目方以“运营策展人”的身份参与品牌的内容策划、产品开发和传播协同，形成“内容即招商”的新逻辑。说人话就是：先想清楚这个地方要吸引什么人、要传递什么氛围，再去找匹配的品牌进来，而不是谁给钱多就租给谁。

这种思路上的转变，才是存量商业空间盘活真正的突破口。中国商业联合会副会长吴传鲲指出，全国TOP30城市商业空间存量占全国总量的52%，低效闲置问题非常突出。很多地方的改造还停留在外立面翻新、换一批品牌的“刷墙式改造”，根本没触及商业模式的内核。

对普通人来说，这事儿意味着什么？

往小了说，成都人周末多了两个好去处。东郊记忆日均客流量超过5万人次，超八成是年轻人，年均举办音乐演出上千场。COSMO那边，米菲展、潮玩展、快闪活动一个接一个，观展的人流直接转化成消费客流。

往大了说，成都这套打法正在被全国关注。今年7月，商务部等9部门印发了《关于加快零售业创新发展的意见》，明确提出“一店一策”推进存量改造。四川省已经集中释放了247个存量商业空间的合作需求，仅成都就有89个。成都、绵阳、自贡、南充4个城市入选了全国零售业创新提升试点。

从年亏损2000万的老厂区，到营收30亿的潮流地标；从空置率过半的老商场，到Z世代占比八成的青年磁场——成都这两栋老楼的故事说明一个道理：老空间不是没价值，是没找到对的人来运营。

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