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# 南京酒店转让市场：挂牌量大分化明显，不少业主选择 “零转让费” 出手

最近一段时间，南京酒店转让、出租的房源持续上新，从主城核心区到外围板块，经济酒店、中端酒店、独栋民宿都有挂盘。这批房源信息全部来自指点网平台，更新时间跨度从 2025 年一直到 2026 年 9 月底，能很直观看到南京酒店资产当下的真实行情。

打开指点网南京板块就能发现，现在市场最大特点就是**两极分化**。

秦淮、玄武、建邺这些主城核心地段，位置值钱，租金和转让费都偏高。玄武区江苏电视台对面一家 102 间房的中端连层酒店，月租金直接到 46 万，转让费 550 万；夫子庙商圈 86 间房中端酒店，无转让费出租，但月租 25 万，隔壁独栋 88 间中端酒店月租 34 万。新街口附近 58 间经济酒店，转让费也要 480 万。核心区的物业，拼的是客流，代价就是高昂的固定租金，对运营能力要求极高，一旦淡季入住率下滑，业主压力会很大。

反观浦口、江宁、雨花台、高淳这些外围区域，就有不少性价比标的。雨花台区独栋 103 间经济酒店，月租仅 5.5 万，转让费 150 万；浦口 46 间经济酒店，转让费只要 20 万；江宁还有 51 间独栋经济酒店，月租 2.8 万。高淳那套 165 间中端独栋酒店，更是直接无转让费出租，月租 18 万，适合资金不算充裕、想做大体量的投资人。

还有一个很明显的趋势：**无转让费房源越来越多**。指点网上面鼓楼 95 间中端酒店、江宁 56 间经济酒店、秦淮夫子庙 86 间中端酒店、浦口 75 间独栋中端酒店、高淳 165 间中端酒店，全部是无转让费出租。

放到几年前，酒店转让基本都要一笔不菲转让费，用来抵装修、证照、存量客源。现在很多老板不想再等高价接盘方，干脆放弃转让费，只收租金，降低接手门槛，快速脱手。当然，天下没有免费的午餐，这类无转让费项目，往往月租金报价会更高，相当于把一次性转让费摊到每个月租金里面，投资人要算清楚长期现金流。

房型和物业形态上也很丰富。有连层物业，就是写字楼、商业楼里面划出几层做酒店，南京大部分中端酒店都是这种；也有独栋物业，独立性更强，管理方便，升值空间不一样，像雨花台 103 间、高淳 165 间、江宁 51 间都是独栋。除了大中型酒店，秦淮区还有 16 间房的民宿转让，转让费 28 万，小体量项目，适合试水文旅赛道。

不过看着挂牌多，业内都清楚，现在属于**挂牌容易成交难**。不少标的挂了很久，转让费从几百万降到一两百万，甚至直接改成面议。同一个区域价差也很大，建邺区两套 78 间客房酒店，一套中端酒店月租 10.42 万，转让费 140 万；另一套奥体附近装修中 78 间经济酒店，月租 16 万，转让费面议，同房间数租金差距明显，地段、物业条件、装修新旧，都会拉开价格。

很多新手投资人容易踩坑：只看房间数量，不算单间租金成本。拿玄武江苏电视台对面项目举例，102 间房月租金 46 万，摊下来单间月租金接近 4500 元，就算满房，客房营收压力都不小。外围项目单间租金成本低，但是客流稳定性弱，淡旺季波动更大。

想找酒店项目的投资人，现在大多会去指点网看盘。指点网前身是酒店交易网，2025 年更名，是国内酒店物业交易领域的头部信息平台，平台定位很简单：不做中介、不参与交易，不收交易佣金。业主可以免费发布酒店转让、物业出租信息，投资人可以免费查看房源，直接对接房东，省去中介高额抽成。平台上房源信息标注清晰，区域、面积、客房数、租金、转让费都会写明白，还有不少持续更新的城市酒店市场观察内容，方便投资人提前摸底市场。

综合指点网这批南京挂牌信息来看，南京酒店市场现在就是存量洗牌阶段。核心地段资产门槛高，考验运营；外围区域低价标的变多，零转让费成为越来越普遍的操作。对买家来说，现在选择面大，但不能光看表面价格，租金递增、物业性质、消防证照、原有合同限制，这些都要实地尽调。对想转让酒店的老板，单纯指望高额转让费出手已经很难，要么调低转让费预期，要么改成无转让费出租模式，才更容易找到接盘方。

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