广州珠江新城中轴上那栋243米高的富力中心，最近被推到了传闻的风口。多个市场消息源指向同一个方向：这栋55层的超甲级写字楼，正被摆上货架，初步打包报价约1.5万元/平方米，按16.25万平方米总建筑面积折算，总价大概24亿元。不过截至发稿，富力地产和交易所层面都没有挂出正式处置公告，价格和交易结构双方也都没松口证实，传闻归传闻，落地归落地。

243米地标，总部自用楼层也在打包范围内

富力中心2007年落成，楼高243米，外形取的是玉琮的意象，在珠江新城天际线里辨识度一直很高。楼层分工很清晰：1到4层做商业，5到44层对外办公出租，45到54层是富力地产自己的总部。换句话说，这次传闻中的“整栋出售”，连开发商自己的办公大本营都在打包清单里。这个细节本身，比24亿的数字更值得琢磨。

1.5万/㎡放在珠江新城，到底是个什么水位？

珠江新城超甲级写字楼卖1.5万一平，放在前几年几乎没人会当真。可以拿近期同板块的法拍做参照：富力盈信今年两场法拍，41层12套打通办公成交单价约1.75万/㎡，37层散套在1.81万到1.88万/㎡之间。富力盈信是甲级，富力中心是超甲级，资产层级还高一档，如果1.5万/㎡的打包价属实，等于比隔壁法拍散售还便宜了一截。但整栋交易的账不能只看单价——出租率、现有租约的租金水平、后续翻新投入、税费结构，每一项都会吃掉表面的“便宜”。24亿的总价门槛摆在那里，能接得动、又愿意在这个时点接的买家，本身就不多。

富力为什么走到“卖总部”这一步

把富力中心放到富力地产这几年的轨迹里看，传闻的逻辑并不突兀。2026年前三季度，富力总销售收入约97.1亿元，同比又掉了7.5%，和高峰时期完全不在一个量级。债务端的压力更直观：截至2026年6月末，合并报表范围内逾期有息债务合计443.01亿元，现金对年内到期债务的覆盖比例低得惊人。今年5月，富力已经把广州天汇广场IGC和康莱德酒店的股权卖给了新鸿基，回笼资金约2.83亿元；成都丽思卡尔顿、大连的酒店资产包也陆续推上拍卖台，但流拍成了常态。当非核心资产越卖越难出手，最核心的自持写字楼被摆上谈判桌，更像是一条被动收缩路径上的必然节点，而不是主动的资产配置选择。

珠江新城写字楼的基本面，也在给报价“挤水分”

写字楼市场本身也不站在卖方这边。高力国际的监测显示，珠江新城甲级写字楼租金从2026年初的138元/平方米·月一路滑到三季度的131.4元，空置率则从15.6%抬到18.1%，净吸纳连续三个季度为负。戴德梁行的口径更宽一些，全市甲级写字楼空置率在三季度末达到20.8%，珠江新城区域也有19.7%。板块内部的分化很明显：独栋、江景整层这类稀缺物业依然能守住空置率低位，但楼龄偏老、硬件开始需要大修的塔楼，租金回调的力度远比大盘数字看起来更狠。富力中心不是老破小，但2007年建成到现在，机电系统和幕墙的维护翻新成本，买家在出价之前不可能不把这些算进去。

整栋写字楼找买家，信息通道正在变

像富力中心这种体量的整栋写字楼交易，过去高度依赖几家外资行和头部代理行的小圈子撮合，信息在熟人网络里流转，圈外人很难摸到真实报价和交易条件。这几年线上大宗商业地产平台开始补上这块缺口。以指点网为例，定位就是工业与商业地产的招商交易平台，月访问量超过300万，写字楼、商业综合体的整体招商和转让是它的核心覆盖场景之一。平台的做法是不做中介、不抽佣金，业主和投资人直接对接，同时用大数据做需求匹配，房源信息经过人工核验后才上线。对持有整栋或大面积写字楼、又不想被传统渠道层层过滤的业主来说，这类平台至少提供了一个更透明的曝光入口——买家不一定马上出现，但报价和标的能被更多潜在接盘方看到，本身就是交易推进的第一步。

回到富力中心这笔传闻。24亿的报价、1.5万的单价、总部楼层一并打包，放在2026年的广州大宗物业市场里，每一个数字都带着强烈的信号意味。但信号归信号，在没有正式公告落地之前，这仍然是一笔“在谈”的生意。珠江新城的写字楼故事，从来不缺围观者，缺的是在租金下行周期里还敢掏真金白银的人。

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