信号这么强烈，楼市的救命稻草来了？

来源微信公众号：任子畅 幸运的脚步

昨天，中央城市工作会议在北京低调举行。会议召开之前没什么宣传，但会议规格却是顶配，七位常委集体出席，彰显了城市发展在国家战略里的分量。但，老百姓最关心的还是老问题：楼市能不能借着这股东风喘口气？

中央城市工作会议可不是什么泛泛之会，在历史上召开的次数屈指可数，建国七十多年，至今仅有5次，但是每次都意义深远。上次中央城市工作会议的召开，还是在2015年，当年就启动了棚改2.0，即棚改货币化安置，推动了全国房价的新一轮快速上涨。我们今天熟悉的城市更新、老旧小区改造、城市新基建、智慧城市……全部都是那次会议定下的基调。

昨天的大会，会议通报白纸黑字写着“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，这话很重要，请多读几遍。简单说，靠摊大饼、卖土地拉动经济的时代结束了。2024年67%的城镇化率，距离“十五五”规划的70%目标只剩三个百分点，说白了，速度降下来是板上钉钉的事。

十年前那场会议推的是“棚改货币化”，直接拿钱砸需求，硬生生把楼市砸出一波高潮。可这次会议提的是“高质量城市更新”，措辞里还特意加了“稳步推进”四个字，摆明了要防着再来一轮债务泡沫。所谓新模式，核心就是两条腿走路：商品房严控增量、死磕质量；保障房按需定建、扩大供给。这种玩法其实很现实——商品房卖给买得起的人，保障房兜住刚需，各走各的道，别互相挤兑。

真正值得琢磨的是“存量提质增效”这六个字。过去开发商拿块地就能躺着赚钱，现在得学会伺候存量资产：老旧小区改造、闲置商场改文创园、工业厂房变长租公寓，全是精细活。从增量改成存量，房地产在经济里的角色就从发动机转变成了稳定器。不是不需要房地产了，但新时代有新剧本，指望它再带着GDP狂奔不可能。靠着房地产产业链长的老底子，带带家居、装修、建材这些小弟还是够用的。

还有一个重要问题是钱往哪流。会议文件里埋了个关键信号：财政支持重点从“大开发”转向“补短板”。超长期特别国债和专项债的钱，优先砸向城市群基建、城中村改造、危旧房治理这些硬骨头。和十年前大水漫灌不同，这次的资金流向都是有数量、有方向的。尤其是城中村改造被反复点名，但前边加上了“稳步推进”四个字。上一轮棚改催生太多投机购房，所以这次改用“房票安置”为主流，让拆迁户拿着房票去市场选现房，既去了库存又避免热钱炒高地价。目前35个超大特大城市试点刚铺开，后续扩大到近300个地级市还得看资金到位情况。所以短期暴增就别幻想了。

更隐蔽的变动在土地供应逻辑。会议说要“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构”，翻译过来就是要按人口和产业定土地指标，像北上广深蓉杭这些能吸引人的地方，好地块接着放量；但产业薄弱、人口外流的小城市，新增供地可能直接卡死。我之前反复强调，看未来的核心城市，关键就是看产业和人口，那些GDP上万亿，人口上千万的城市，如果再加上未来产业和战兴产业，就是房地产发展的方向。资源向头部集中的趋势，以后只会更狠。

这次的会议也给房子提出了一些要求。比如严控超高层建筑，比如推进城市更新和品质提升，再结合“高质量城市更新”的会议主旨，未来的房屋供应，只能是走“好房子”路线。过去高周转玩套路、装修用材偷工减料的开发商，基本可以提前离场了。头部房企像万科、华润早就布局绿色科技，第四代住宅搞垂直绿化、光伏屋顶，成本贵但能溢价卖。看来新房跟二手房价格的剪刀差，未来只会更大。

国家统计局昨天也公布了6月的房价数据。其实有暖意。6月份一线城市新房价格环比下跌0.3%，二手房价格环比下跌0.7%，二三线咱们就不提了，节省篇幅。销售面积和价格同比和环比仍在下降，说明市场还虚着。

这次的会议没提“刺激”二字，反而强调内涵式发展，这很能说明上层的态度。现在政策工具箱里最可能用的是温和工具：房贷利率再降一波（尤其二套）、核心城市优化限购（比如社保年限缩短）、推广二手房“带押过户” 降低交易摩擦。说白了，就是疏通堵点，但绝不搞强心针。

对老百姓来说，我们要清醒地认识到未来哪些城市可以买房，政策方向又朝哪里走，千万不要听风就是雨，还被那些所谓买房保值的说法忽悠了。如果还像过去那样闭眼跟风见房就买，被套牢是板上钉钉的事。

中央城市工作会议从来不是为救楼市开的，它要解决的是城市怎么活得更健康。房地产的定位从“经济主角”变成“民生配角”，这个过程必然伴随阵痛。但看远一点，当房子回归居住本质，当城市不再靠卖地续命，或许我们真能告别暴涨暴跌的魔咒。

十年前那场会议催生了棚改狂潮，这次会议可能孕育出另一种未来：大城市的城中村变身整洁社区，县城医院学校不再缺钱翻修，年轻人租房也能体面生活。楼市企稳只是副产品，而真正的价值，藏在每一个普通人生活变好的细节里。