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河池酒店资产市场分析：租赁与出售的双轨机遇

广西河池作为具有独特旅游资源和生态优势的地区，酒店及住宿市场近年来展现出多样化的投资机会。从当前市场挂牌信息来看，河池下辖的宜州、东兰、巴马、凤山等区县均有不同类型的酒店物业正在招租或整体出售，反映出区域酒店资产流动活跃，同时也为投资者提供了差异化的切入路径。

一、租赁市场：低门槛进入与区域潜力分化

目前河池酒店租赁市场呈现两种典型形态：

1. 宜州区：小规模经济型酒店，低风险启动模式

宜州区挂牌招租的整栋酒店，建筑面积2250平方米，共51间客房，月租金仅为2.5万元，且无转让费。这一项目适合中小投资者或连锁品牌进行轻资产扩张。由于其较低的启动成本和完善的区域配套设施（宜州为河池市政府驻地，人流和商务活动较为密集），尤其适合定位中低端客群的经济型酒店或长租公寓改造。

2. 东兰县：大体量毛坯物业，适合定制化开发

东兰县独栋毛坯物业，面积达3500平方米，月租金5万元。尽管当前为空置状态，但其优势在于“白纸作画”，投资者可依据市场需求自主规划酒店类型（如商业酒店、主题民宿或服务式公寓）。东兰县旅游资源丰富（如红水河风光、铜鼓文化），但目前旅游住宿市场仍处于成长期，存在中长期增值潜力。

二、出售市场：稀缺资产与成熟运营标的并存

酒店产权出售市场则显示出更高的资产价值和区位特性：

1. 巴马长寿村：小众稀缺性资产

巴马长寿村独栋公寓出售，20间客房报价0.02亿元（200万元）。该项目规模较小，但依托巴马“世界长寿之乡”的国际知名度，客源以养生、康养旅游群体为主，溢价能力较强。适合追求特色经营、注重品牌溢价的投资方，尤其适合民宿或精品客栈运营商。

2. 凤山县：成熟中端酒店整体出让

凤山县独栋酒店整体出售，121间客房报价0.5亿元（5000万元），单价约1.5万元/平方米。从房间数量和规模判断，该酒店应属区域头部中端住宿设施，可能已具备稳定现金流。凤山作为世界地质公园核心区，旅游接待能力需求旺盛，此类成熟资产适合寻求快速进入市场、规避开发风险的机构投资者。

三、区域趋势与投资建议

1.旅游红利驱动：河池正推进“长寿养生旅游”和“喀斯特生态旅游”开发，巴马、凤山等地的政策倾斜和基础设施升级将持续赋能酒店市场。

2.产品分化加剧：经济型酒店在宜州等城区仍有空间，而巴马、凤山需更多品质化、特色化住宿产品。

3.投资策略建议：

· 资金有限者可优先考虑宜州租赁项目，快速实现现金流回报；

· 长期布局者建议关注东兰毛坯物业，通过产品创新抢占新兴市场；

· 机构投资者可评估凤山成熟酒店的资产收益和改造潜力。

结语

河池酒店市场呈现出“租赁低门槛、出售高价值”的双轨特征，不同区县的资源禀赋和发展阶段决定了资产的差异化定位。投资者需结合自身资金实力、运营能力及区域战略，选择适合的切入模式，在广西旅游升级浪潮中捕捉酒店资产的价值红利。

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