达轻资产战略再升级 首次赎回核心万达广场 释放债务纾困与资产优化信号

商业地产行业迎来重磅转折。2025 年 12 月 2 日，企查查工商信息显示，烟台芝罘万达广场有限公司完成股权变更，新华保险旗下投资平台悉数退出，万达商管全资子公司上海万达锐驰接盘成为唯一股东，多位高管同步调整。这是万达在过去两年累计抛售超 40 座万达广场、回笼资金超千亿元后，首次启动核心资产回购，标志着其在轻资产转型深化的同时，债务纾困取得阶段性成果，商业地产布局进入 “轻重结合” 的新周期。

战略赎回：一年半完成 “出让 - 赎回” 闭环 优质资产成核心标的

此次赎回的烟台芝罘万达广场，是万达布局胶东半岛核心商圈的关键项目。该项目成立于 2010 年，注册资本 7.08 亿元，占据芝罘区毓璜顶商圈核心位置，周边配套完善，长期保持高出租率，部分商铺年化收益率超 5%，即使降价 80 万出售仍能维持可观回报，资产质量堪称优质。

从股权变动轨迹来看，这一赎回动作形成了完整的资本闭环。2024 年 7 月，为缓解资金压力，万达商管退出该项目股东行列，由新华保险与中金资本共同设立的坤华合伙接盘，持股比例达 99.99%。而坤华合伙作为专项承接万达资产的投资平台，自 2024 年 1 月成立以来，已与万达商管达成 14 笔交易，累计接盘 14 座万达广场，合计认缴出资额超 30 亿元，成为万达债务纾困的重要合作伙伴。

业内人士指出，这种 “出让 - 赎回” 模式本质是 “战略性拆借”：万达在资金紧张时通过股权转让快速回笼资金，同时保留项目运营权，既缓解了财务压力，又维持了业务连续性；投资方则获得优质不动产的长期持有收益，实现双赢。而烟台芝罘万达广场成为首个被赎回的标的，其核心逻辑在于不可替代的区位优势与稳定现金流，印证了优质商业资产的长期价值。

三重信号：债务纾困见效 轻资产战略不松劲

万达此次罕见的赎回动作，释放出多重关键信号，折射出企业发展战略的深度调整。

首先，债务压力得到实质性缓解。数据显示，2024 年三季度，万达商管短期债务高达 439.74 亿元，有息债务合计 1725.33 亿元，资金链承压明显。通过密集的资产处置，万达债务结构大幅优化：截至 2025 年 9 月，“万达系” 境内债券已全部清偿，仅余一笔 2026 年 2 月到期的 4 亿美元海外债待偿。充足的现金流为核心资产回购提供了支撑，也标志着万达已逐步走出债务深水区。

其次，轻资产转型仍是核心战略，而非 “全盘去重”。尽管启动赎回，但万达商管目前轻资产项目占比已超 70%，核心收入仍来自商业管理服务费。此次赎回并非放弃轻资产转型，而是对 “轻重结合” 模式的探索 —— 在聚焦运营服务的同时，选择性保留优质核心资产，实现资产价值与运营收益的双重保障。值得注意的是，在赎回动作背后，万达轻资产扩张并未停步，2025 年 12 月将新开 9 座万达广场，持续扩大商业管理版图。

第三，资产优化进入新阶段。在过去两年的资产处置中，万达采取了 “优劣分流” 策略：转让的多为三四线城市或收益一般的项目，而此次赎回的烟台芝罘万达广场属于核心优质资产。这一选择表明，万达在债务压力缓解后，开始主动优化资产组合，聚焦核心商圈优质项目，提升整体资产质量与盈利能力。市场猜测，若后续海外债顺利偿还，万达可能继续回购更多一二线城市的优质万达广场。

行业启示：商业地产进入 “运营为王” 时代

万达的战略调整，不仅是企业自身的突围，更折射出商业地产行业的深刻变革。在行业整体承压、存量竞争加剧的背景下，二线城市存量商办项目去化周期长达 36 个月，40% 的老旧物业空置率超 15%，而优质区位、成熟运营的商业项目愈发稀缺。

对于万达而言，未来的发展逻辑已清晰：一方面，持续深化轻资产模式，通过输出商业管理能力获取稳定服务费收入，降低对资产持有的资金依赖；另一方面，通过 “轻重结合” 的布局，保留核心优质资产，享受资产增值收益，形成 “运营 + 资产” 双轮驱动。这种模式既规避了重资产模式的资金压力，又能充分发挥万达在商业运营领域的核心优势。

从行业影响来看，万达的转型为深陷困境的商业地产企业提供了重要参考：在债务纾困过程中，可通过战略合作实现资产 “阶段性让渡”，而非简单抛售；在战略转型中，轻资产并非意味着完全放弃重资产，而是要实现资产质量与运营效率的最优配置。随着行业进入 “运营为王” 的时代，具备专业运营能力、能够实现资产增值的企业，将在存量竞争中占据优势。

未来展望：回购潮是否可期？

此次赎回引发市场广泛关注：万达是否会开启大规模资产回购？业内普遍认为，回购与否将取决于债务偿还进度与市场环境。若 2026 年 2 月海外债顺利清偿，万达现金流将进一步宽松，不排除继续回购一二线城市核心项目的可能，但大概率会保持 “选择性回购” 策略，聚焦资产质量最优的标的。

同时，万达仍面临部分挑战：企查查数据显示，大连万达商管目前仍涉及 56 条股权冻结风险信息、4 条被执行人高风险信息，历史被执行人信息达 38 条，后续仍需持续优化财务状况。此外，商业地产行业整体复苏尚需时日，如何在轻资产扩张中维持运营质量，也是万达需要持续应对的课题。

总体而言，万达首次赎回核心万达广场，是债务纾困见效的重要标志，也是轻资产战略深化的关键一步。在 “去杠杆、提质量、强运营” 的发展逻辑下，万达正从 “规模扩张” 转向 “价值提升”，这场战略转型不仅关乎企业自身的可持续发展，也将为商业地产行业的转型提供重要样本。随着行业格局的持续调整，“轻重结合、运营为王” 或将成为头部企业的主流选择。