上海新天地安达仕酒店以“0元购”方式易主国资，背后是外资逐步退出、内资追求稳健回报的资本换手大戏。

2025年底，位于上海新天地的五星级安达仕酒店被北京国资旗下的京投发展以“0元购”方式获得控股权。

这座起步价每晚1399元的高端酒店，项目公司截至2025年9月底负债总额达25.28亿元，净资产为负17.18亿元。

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行业拐点

中金公司在其2026年展望报告中判断，服务连锁行业正进入有利拐点。

国庆假期后，酒店每间可供房收入持续回正，主要原因是平均房价上升与供给端增速边际放缓。分析预计2026年酒店业供需将逐步走向再平衡，行业压力有望得到缓解。

“当下的酒店行业，早已不是开新酒店就能赚钱的红利期，而是翻新存量酒店就是抢占利润的决战期。”弘峰酒管集团董事总经理张保生在2026酒店投资人峰享会上这样描述现状。

一个值得注意的数据是，据中国饭店协会报告，全国存量酒店数量已突破35万家，其中超过40%的存量酒店每间可供房收入不足200元。

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市场分化

虽然整体经营压力增大，但头部品牌的表现却呈现明显分化。

亚朵酒店的扩张速度最为显著，从2022年底的932家增至2025年三季度的1948家，不到三年时间实现翻倍增长。按客房数量计算，它已成为国内最大的中高端酒店连锁品牌。

华住集团同样保持扩张态势，2025年第三季度在中国市场新开业酒店749家，创下单季度新高。截至期末，其在营酒店总数达到12580家。

与此同时，以锦江为代表的传统大型连锁酒店集团增长则有所放缓，更多聚焦内部效能与结构优化。

华创证券社服首席分析师饶临风指出：“市场上行期的时候，大水漫灌一样的增长让加盟商可以做多元化的尝试，但在如今市场趋于紧缩的环境下，选择一个可靠的、经过验证的品牌和模型，反而变成加盟商的一个共识答案。”

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资本换手

上海新天地安达仕酒店的案例并非孤例，它折射出当前中国酒店资产市场资本结构正在重构。

戴德梁行华东区总经理黎庆文分析表示，近年来外资机构、传统房企等主体相继退出持有人行列；而内资，尤其是追求稳健回报的投资者，成为市场主要接盘力量，投资逻辑从规模扩张转向收益确定性。

“这类交易我们叫做承债的收购，对价是要把负债加回去的。”戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强解释所谓的“0元购”实质上是“0元股权+折价债权+无息借款”的组合。

仲量联行在近期报告中明确提出，对于资金充裕且具备长远视野的投资者而言，当前市场环境正提供一个难得的 “买方窗口期”。

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“小而美”受宠

在重资产酒店面临盈利压力的同时，中小体量酒店资产正受到市场热捧。

据戴德梁行数据，2025年上海大宗交易市场中，酒店板块有6宗交易，除上海新天地安达仕酒店45%的股权交易外，全部为总价低于3亿元的精品酒店。

这类“小而美”酒店资产的核心优势在于灵活高效与风险可控。它们往往位置不差，可能在热门商圈、景区周边；产权清晰，减少收购风险；改造难度小，资金与时间成本可控。

在消费需求多元化、个性化背景下，“小而美”的酒店能精准定位小众客群，打造特色主题，提供个性化服务。相比大型酒店，其运营灵活，能快速响应市场变化。

张保生在峰享会上梳理了几大未来潜力赛道，包括“文化深潜”型酒店、“身心疗愈”型酒店、“多元亲子”型酒店、“社交共燃”型酒店和“智慧高效”型商旅酒店。

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酒店业的自我革命

面对主业挑战，各大酒店品牌纷纷寻找新的增长点，其中最引人注目的是“枕头大战”。

亚朵酒店的零售业务风生水起，2024年集团零售业务交易总额达25.92亿元，同比增长127.7%，在集团总营收中占比约30%。仅“深睡枕PRO”一款产品，2023年就卖了3.7亿元。

华住集团也在2025年3月发布“华住会M3记忆枕”，并陆续在华住旗下全季酒店推广应用。锦江集团旗下麗枫酒店推出的“麗享家”平台，截至2023年6月销售额达3.44亿元。

除零售业务外，各大集团还在继续寻找全新机会。华住集团CEO金辉曾公开表明，计划在未来5至8年，使下沉市场的规模至少翻倍，达成“县县有华住”的愿景。

技术方面，人工智能正在重塑酒店运营模式。智能系统能自动调节客人熟悉的房间温度、灯光模式，甚至在恰当时间推荐酒店内的特色活动或餐饮。

仲量联行建议投资者应聚焦于具备独特竞争优势的资产，例如无可替代的地理位置、强大的品牌影响力与卓越的运营效率。

“在不确定性中，这些是确定性的价值支撑。”仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区投资交易副总裁魏骏亚强调。

戴德梁行同时预测，3亿元以内稳定收益的中小交易标的在流动性、风险偏好及估值分歧的影响下，预计仍将是2026年大宗交易市场的主流。

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