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这如果要用一个词来形容当前的酒店投资市场，那就是“割裂”。

一边是高呼“贝塔配置机会已至”，中信证券预测2026年头部酒店RevPAR将实现低个位数增长。另一边，是价值超20亿的新天地安达仕酒店被“0元购”，这类老旧高星酒店资产折价出让的案例，近年以来已非孤例。

市场的表象割裂，直接驱动着投资逻辑的底层迁移，对于理性投资人而言，酒店投资的核心竞争力，正在从过去地产红利时代的周期性套利，无可逆转地转向对连锁化品牌与精细化运营能力的深度依赖。

供给降速与需求分化，普涨行情结束了

中国饭店协会发布的《2025中国酒店业发展报告》显示，截至2024年底，中国酒店业客房数已超过2018-2019年的规模峰值；Lodging Econometrics（LE）最新发布的《中国酒店在建与筹建项目趋势报告》显示，截至2025年第四季度末，中国在建与筹建酒店共计有3608个项目、644938间客房。

连续几年的供给增长，让很多酒店发现周围的竞争对手突然变多了，价格战愈演愈烈。但中信证券在近期研报中提出了一个核心观点：

2026年，酒店行业供给将会降速。理由很充分——商业用地租金下降幅度放缓、资深投资人情绪趋于谨慎、头部酒店集团的储备店数量也在减少。

这听起来是个好消息。供给增速放缓，理论上有利于存量酒店提升入住率和房价。然而，必须警惕的一个结构性陷阱是，供给降速不等于供给消失，更不等于需求会平均分配。

不少投资人认为，2026年的市场需求将呈现更明显的分化。

一方面，商务及高端休闲需求在复苏，随着企业商旅活动回归，高线城市的核心商务区酒店有望迎来入住率回升。另一方面，价格敏感的消费群体依然存在，对性价比的关注度持续走高。

这意味着，2026年的市场将不再是“大家一起涨”，而是好酒店逐步吃掉更大部分市场的份额。那些设施老化、缺乏品牌背书、仅靠自然流量的单体酒店，有可能倒在2026年。

资产生变，“0元购”背后的价值归零

开年最轰动的事件，莫过于上海新天地安达仕酒店的“0元股权转让”。表面上是“0元”，实则是需承接数亿存量债务，这起交易，折射出过往地产思维下高星级酒店投资模式遇到的挑战。

过去，很多地产商投资高端酒店，目的不在酒店本身，而在提升周边住宅和商业地产的售价。酒店亏损没关系，只要能带动地产增值，就是一笔好买卖。

但随着房地产周期转变，这种输血模式难以为继。当酒店被剥离出来单独审视盈利能力时，真相暴露了，扣除土地增值概念后，纯运营层面的酒店资产，可能根本不值那个价。

地段好不再是资产增值的唯一保障。低负债、健康的现金流、可改造的潜力，正在取代单纯的地理位置，成为新的价值锚点。

对于投资人而言，这一轮资产洗牌既是风险也是机会。市场上会出现大量被错杀的、运营不善但底子尚可的“打折资产”，谁能接得住？绝不是抱着抄底物业心态的投机客，而是那些真正懂运营、能把资产盘活的资深玩家。

连锁化率与OTA博弈，利润空间的极限拉扯

当资产回归运营本质，利润的真实博弈才刚刚开始。

目前中国酒店客房连锁化率约为40%，相较于发达国家还有很大空间。为什么连锁化是趋势？因为单体酒店正面临“两头受气”的困境。

一端是OTA平台的流量成本居高不下，另一端是消费者对品控稳定的品牌偏好越来越强，即使未来OTA平台降低佣金率，流量也更可能流向品牌背书强的连锁酒店——因为消费者在搜索时，点击率最高的永远是那个认识且信得过的牌子。

这意味着，是否加入一个强大的会员体系和品牌阵营，将直接决定酒店的获客成本和抗风险能力。

与此同时，运营能力本身正在成为新的竞争壁垒。一位深耕行业多年的投资人李总认为，“现在投酒店，不是要做数量，而是要做质量。选到好的地段、好的品牌之后，还必须要有好的运营、好的店总去经营。”

同样是核心地段的酒店，有的能做到80%的入住率，有的只能做到50%，差距不在位置，而在产品定位、成本控制和店长团队的执行力。

回归商业本质的“算账”能力

对于专业的酒店投资人来说，未来的决策模型或许要更关注以下几点：

第一，算细账。过去靠物业增值覆盖亏损的粗放时代结束，现在每一分运营成本——能耗、人力、坪效，都要精打细算。

第二，好位置的重资产价值。同样是核心商圈，边缘物业与核心物业的坪效，可能相差一倍以上。在核心区域内寻找被低估的存量物业，这类资产的增值逻辑，建立在“用运营能力修复价值”的基础上，比赌一个新区五年后的规划要确定得多。

总的来说，投资人应该同时算两笔账：一笔是运营端的现金流账，一笔是资产端的保值增值账。

当运营能力足以覆盖资金成本，资产本身就有了安全垫；当资产处在核心地段且有改造潜力，它就保留了未来退出的通道，资本市场会持续为稳定的现金流和优质资产付钱。

2026年的酒店业，机会依然存在，但对投资人的专业能力提出了更高要求。当市场分化加剧，那些真正懂产品、控成本、会算账的投资者，才能找到通往盈利的方向。

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