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据《2025中国酒店集团及品牌发展报告》显示，2024年连锁酒店客房数量同比净增31.61万间，增幅达4.68%；其中，中端连锁酒店表现尤为强劲，客房数同比增长13.32%，连续四年保持两位数增长。

数据繁荣的背后，是更残酷的红海竞争。STR数据显示，2025年上半年，酒店RevPAR同比降5%，细分酒店档次上，高端及以下下滑到6-8%。中端酒店因供给过剩、竞争激烈，压力尤为突出。

走进一二线城市的核心商圈，中端酒店林立，看似拥挤同质，其内部实际上已呈现不同的面貌：

有的酒店拥有120㎡的大堂，标配餐厅和会议室，装修风格高度统一；另一些则巧妙嵌入老旧写字楼，大堂仅30㎡，但客房设计充满在地文化元素，甚至取消了传统意义上的前台。

这种割裂并非偶然，而是中端酒店市场正在经历一场深刻的“折叠”，它不再是一个均质化的赛道，而是分化出两种清晰的投资模式：一是追求规模效率的标准化复制，二是强调个性适配的灵活化定制。

当“中端”不再是一个统一答案

中端酒店已是公认的红海。

但真正的红海竞争，并非所有人挤在同一条赛道上厮杀，而是市场会像纸张一样发生“折叠”，将缺乏独特价值的玩家挤压到利润微薄的平面，同时为掌握新逻辑的玩家开辟出拥有溢价能力的全新维度。

第一层折叠：从硬参数到软共识

过去，酒店竞争大多聚焦于透明的硬参数：离地铁多近、房间多大、房价多低、是否含早等等。

而如今，聪明的玩家开始创造“软共识”，比如，“住这里很有设计感”、“这家酒店懂我们商务人士的效率需求”、“这家店是探索这座城市的文化起点”。

当客人为了这种价值认同而来时，价格敏感度自然降低。

第二层折叠：从服务所有人到服务一类人

在以前，中端酒店试图用同一种产品满足所有客群，家庭、商务、情侣、游客。结果就是产品面目模糊，谁都觉得还行，但谁都不会首选。

而当竞争愈发激烈时，有些中端酒店选择主动“折叠”自己的客群范围，只为某一类人提供极致服务。比如，极致效率型，为差旅人士优化所有流程；微型度假型，为城市Staycation打造氛围；社区连接型，成为本地生活入口。

主动放弃泛流量，拥抱精准的社群，从而获得更高的客户粘性和复购率。

第三层折叠：从经营房间到经营空间

传统认知中，酒店收入来源往往高度依赖“卖房间”，将客人困在“大堂-客房”两点一线的物理空间里。

而情绪价值、第三空间、Staycation的兴起，迫使酒店转型为一个“体验容器”。通过空间设计、特色餐饮、社群活动，并拓展消费的空间，比如大堂变成咖啡厅、餐厅和会议室共用等，将二维住宿交易，折叠成三维的“生活方式”，从而赚取更多利润。

透视数据

两种路径的真实样貌

为了更直观地理解这两种模式，次方点评抽样调研了在一二线核心商圈落地的两组典型投资案例进行深度复盘。

【样本A】场景定制型：老楼里的“新物种”

典型画像：位于城市核心商圈的存量改造项目。

物业条件：多为老旧写字楼或非标物业，总面积3500-5000㎡，结构受限。

空间重构：彻底打破传统大堂概念，将公共区域压缩至极致（约30-50㎡），甚至取消传统前台，实行自助入住。省下的空间全部用于提升客房品质或打造特色公区（如书房、咖啡角）。

造价控制：单店总投资额控制在1000万-1800万之间，客房数通常在70-120间。相比传统模式，其单房造价虽不低，但因总面积小，总投入门槛更低。

运营特色：非房收入（零售、文创）占比显著，部分项目可达10%。

投资人声音：“我看中的是这类品牌对非标物业的‘消化能力’，可以利用较小的物业面积实现了高溢价。虽然运营成本不低，但只要调性立住，就能吸引愿意为设计买单的年轻客群，避开与传统大店的正面价格战。”

潜在挑战：极度依赖单店运营团队的创新能力。若“场景”无法转化为实际溢价，容易陷入“高成本、低流量”的尴尬夹层，被部分投资人评价为“定位不上不下”。

【样本B】标准效率型：稳健的“流量收割机”

典型画像：位于城市交通枢纽或成熟商圈的标杆项目。

物业条件：多为新建商业综合体或独栋物业，面积5000㎡以上，方正规整。

空间标准：严格遵循品牌硬性指标，配备120㎡以上独立大堂、百平餐厅及多个会议室。对层高（≥4米）、客房宽度（≥3.4米）有严格要求。

造价与规模：单店总投资额通常在1400万以上，客房数100-130间。对于老店翻新，单房改造成本约3万元，若涉及电竞等特色楼层则升至5.5万元。

运营特色：强大的中央会员体系输送客源，会员占比可达50%-60%；SOP（标准作业程序）极其成熟，人力成本可控，入住率（OCC）常年稳定在高位（部分项目超90%）。

投资人声音：“我要的是确定性。哪怕商圈客流下滑，依靠品牌的会员输送和标准化服务，依然能保证稳定的RevPAR。对于翻新材料，我们更看重性价比和耐用性，目标是4年左右回本。”

潜在挑战：产品迭代周期长，面对年轻客群时易被视为“缺乏惊喜”。部分投资人反映，若不及时进行软硬件升级（如增加电竞房、更新装修风格），容易在客户眼中沦为“盲盒”，竞争力下降。

寻找新共识

投资人的三个新判断维度

纵观当下酒店市场，这两种路径并非水火不容，反而在实践中不断交融。

一些原本以标准化著称的品牌，开始在特定城市试点“在地化”版本，而一些强调个性的品牌，也在后台搭建起越来越精细的运营SOP，确保服务底线不被突破。

在此背景下，越来越多的投资人开始建立新的评估框架：

1. 物业适配度 > 物业规模

过去看面积、看租金，现在更看“能做什么”。一个3000㎡的老旧物业，如果位于地铁口，可能比一个5000㎡的郊区地块更有价值，关键在于品牌能否将其转化为有效产品。

2. 用户粘性 > 短期出租率

RevPAR固然重要，但复购率、会员占比、OTA评分稳定性更能反映长期价值。一位投资人坦言：“我现在更关心这个品牌能不能让客人下次还来。

3. 综合回报效率 > 单房造价

回本周期仍是核心指标，但计算方式变了。不仅要算建安成本，还要算人力成本、能耗成本、营销成本。

有些项目单房造价低，但后期运营成本高；有些初期投入大，但通过智能化和集采，长期更省。

中端酒店的“折叠”，本质上是一场从供给驱动向需求适配的转型。它需要全体投资人思考，在这个特定的坐标上，什么才是最优解？

无论是改造老旧楼宇，还是新建地标大店，唯有让产品与在地文化共生、与用户需求同频，才能在红海中撕开一道增长的缺口。

那些真正懂得“适配”的酒店，才能将时代的变量，转化为穿越周期的常量。

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