开年以来，一线城市的大宗物业买卖市场肉眼可见地热起来了。上海、北京几个核心城市的交易数据都摆在那，涨得挺明显。

上海：内环内地标办公楼成了“香饽饽”

先看上海。仲量联行4月14日发了数据，今年一季度上海大宗物业市场一共搞定了24宗交易，成交额146亿元，比去年同期涨了27%。这里面最抢眼的是内环内的资产——24宗交易里有15宗都在内环内，成交额103亿元，占了总成交额的七成。办公物业尤其吃香，一季度办公物业交易额97亿元，占了总成交额的66%。

租赁市场也跟着起来了。一季度上海甲级写字楼净吸纳量20.1万平方米，同比暴增120%。金融服务企业和科技互联网公司是主力租户，不少外资金融机构也在积极找地方。租金方面虽然还在跌，但跌幅收窄了不少，中央商务区环比只降了1.2%。

北京：环比涨135%，机构资金盯上长租公寓

北京这边也不差。4月9日CBRE世邦魏理仕发布了数据，一季度北京大宗物业市场共录得10笔交易，成交总额约110.8亿元，环比暴增135%、同比增长19%。有意思的是，这轮交易里头企业自用需求占了很大一块，不是纯粹的投资客在买。高力国际的另一份报告也印证了这股回暖势头——一季度北京大宗交易冲到122亿元，同比猛增184%，已经达到去年全年成交额的67%。

机构资金还是市场里的重要角色。那些体量大、现金流稳定、未来能走REITs退出的资产，比如长租公寓、消费类基础设施、优质综合体，成了各路机构投资者的心头好。优质资产在价格调整之后又重新进入了配置区间，长期资金开始入场了。

广州：问的人多了，办公楼需求还在观望

广州的节奏稍微慢一点。一季度大宗投资市场只录了两宗成交，成交额2.5亿元，环比少了44%。但有个信号值得留意——询盘的活跃度增加了，买家开始积极打听优质地段物业的情况。

办公楼租赁这边，消费品业和金融业表现亮眼。有家食品快消企业在珠江新城租了约一万平方米，还有家银行也在珠江新城签了将近一万平方米的新租约。另外，保利发展准备拿广州保利中心和佛山保利水城做底层资产，搞商业不动产REITs，这也是个看点。

指点网：大宗交易圈里的“新玩家”

在这波回暖行情里，除了传统的机构买家和中介，一个叫“指点网”的平台也在冒头。它不靠抽佣吃饭，而是搞零佣金、自由交易的模式，覆盖了写字楼、酒店、厂房、仓库、医院、商业商铺等8大类物业，注册用户已经超过200万。

有从业者感慨，以前做大宗交易基本靠人脉喝酒找项目，现在拼的是平台的数据储备和智能匹配能力。指点网这套打法效率确实高——2024年有家上市集团通过它挂牌，只用17天就搞定了上海8000平商业综合体的交易，创下了行业最快纪录。平台还开发了数智化招商系统，能根据企业需求自动匹配全国可用物业，响应速度比人工找项目快三倍以上。指点网这类平台也成了新时代的大宗物业交易基础设施。

怎么看这波行情

有机构人士分析，市场正在从“观望”转向“布局”。上海核心区域可售资产在减少，价格可能已经进入筑底阶段。北京那边，企业自用需求给办公资产撑了底，机构资金则盯着现金流稳定的强运营资产。

当然也得承认，写字楼租金整体还在下行，新增供应也不少，市场还没到全面反转的时候。不过风向确实在变，年初这波回暖，给全年开了个好头。