写字楼这门生意，正在经历一场不太好受的分化。

观点指数研究院9月发布的最新报告显示，8月重点八城——北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉——写字楼租金均值为2.32元/平方米/天，环比7月的2.44元下滑了4.93%，同比跌幅达到7.81%。单月环比跌幅比7月还大，说明市场并没有出现什么整体性的反转信号。

说白了，写字楼市场告别“普涨”已经有一段时间了，但眼下这轮调整跟以往不太一样——不是全线往下走，而是好资产和差资产之间的差距越拉越大。

核心资产稳得住，弱势资产在加速退出

从八城办公租金数据来看，城市之间的走势受成交样本结构影响非常大。有大宗租赁成交落地的标杆项目，租金能撑住；而缺少产业大客户导入的城市和非核心片区，租金就一直在被压制。

这背后反映的逻辑其实不复杂：租户在挑楼，而且挑得越来越细。以前大家看地段、看商圈，现在更多看产业配套和运营服务。TMT行业今年二季度已经登顶一线城市租赁需求首位，科创产业成了写字楼市场的主要支撑力量。

中海、太古、嘉里逆势增长，凭什么？

随着2026年中期财报密集披露，各家写字楼运营商的“成绩单”也基本亮相了。

收入规模方面，中海商业以17.2亿元的写字楼收入稳居首位，同比微增1.18%，陆家嘴集团和嘉里建设紧随其后。

但值得注意的是，已披露数据的企业中，写字楼收入同比下跌的占比超过了七成，跌幅从1%到38%不等，下行压力一点都不小。

能在这个环境里实现正增长的企业，共性很清楚：重仓一线核心城市，租户结构偏金融、专业服务、新经济这些高韧性行业，通过提升出租率和置换优质租户来对冲租金下行。太古地产、中海商业、嘉里建设、招商蛇口算是这轮周期里的“少数派”。

嘉里建设在内地办公楼出租率始终维持在90%高位，核心城市甲级办公楼的租金和出租率都优于市场平均水平。太古地产同样依托一线核心城市的优质物业保持了收入的正向增长。

另一头，收入深度回调的企业主要集中在商办REITs、存量老旧项目以及二线城市高库存主体，收入出现两位数下滑，存量资产迭代出清的压力正在集中释放。九龙仓、恒基地产等港资企业则出现了“账面增收、经营承压”的情况——账面增长主要来自人民币升值对冲，剔除汇率因素后内地写字楼经营实质走弱。

找楼、招租这件事，信息差还是最大的成本

市场分化到这个阶段，不管是业主方还是租户方，都面临一个很现实的问题：怎么高效找到对的人。

对于持有优质写字楼资产的业主来说，空置一天就是一天的损失；对于想换办公场地的企业来说，在信息不对称的市场里跑断腿也未必能找到合适的楼。这种时候，专业的信息对接平台价值就体现出来了。

指点网是目前国内覆盖面比较广的工业与商业地产招商平台，月访问量超过300万，业务涵盖写字楼、商铺、酒店、厂房、仓库、土地等多种物业类型的租赁和买卖。它最大的特点是“免佣直连”——平台不做中介、不收佣金，交易双方直接沟通，省掉了传统中介费那笔不小的开支。

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在市场分化加剧、租户决策周期拉长的背景下，类似指点网这样的数字化招商工具，正在帮业主和租户缩短信息匹配的时间成本，这一点在当下的商办市场里尤为重要。

现在是不是租写字楼的好时机？

从数据来看，重点八城写字楼租金均值已经从2023年12月的3.21元/平方米/天一路回落到现在的2.32元，下行周期持续了将近两年。

对租户来说，现在确实是租方市场——业主为了留住客户，租金谈判空间和优惠条件都比前几年宽松不少，“以价换量”仍是行业的主旋律。但也要注意，核心城市优质写字楼的抗跌性明显更强，真正好的楼并不会便宜太多，价格上能谈的空间相对有限。

对业主来说，这轮出清还远没结束。手里握着非核心片区资产的，需要更主动地调整策略，要么降租金保出租率，要么考虑改造升级提升竞争力。而拥有核心资产的运营商，眼下的策略更偏向“稳”字当头，通过优化租户结构来维持收入基本盘。

商办市场的这轮结构性出清，本质上是一次优胜劣汰。谁能扛过这个周期，取决于手里握着什么样的资产，以及用什么样的方式去运营它。

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