让我斗胆预测一下房价

来源微信公众号：屋顶之人

人们都说互联网是有记忆的，但我总觉得互联网最健忘。还记得就在几年前，2017年前后，全国各地房价如日中天的时候，一批房地产知名大V在网络上大肆宣扬房价“续涨”论，诸如，“中国房地产黄金时代已过，但还有白银时代10年”“中国城镇化率只有60%，还有10多个点的上涨空间”“买房贷款是老百姓所能接触到的最划算的金融杠杆”等等，搞得人心惶惶。大家发现没有，自从房价进入下行周期后，这些大V们突然就心照不宣地集体失声了，对他们曾经信誓旦旦的言论，人们也不再追究。就像互联网上你方唱罢我方登场的热搜事件，舆论当口无论多么义愤填膺，一波热度过后，便再也无人提及。

但是房价从那以后确实是来了一个实打实的大逆转。从1998年中国启动房改到2017年，房地产经历了真正的黄金20年。期间，2008年全球金融海啸、2015年持续的限购政策，使得房价曾经历过短暂的小调整，但始终不改整体上涨的大势，甚至在2016-2017年，各地房价上涨出现了白热化态势，这也是2017年各种限购限售政策纷纷出台、给房地产业急刹车的主要原因。也是这20年使得“房价永涨论”深深地烙印在国人内心深处，直到2017年房价见顶后持续至今的跌跌不休，才逐渐打破了大家根深蒂固的认知，意识到原来房价是会跌的！经过连续几年的阴跌，很多人从对房价的盲目乐观，反而转变为过度悲观。

是“房子有价无市”“长期挂单却难以出手”“为了出手不得不挥泪甩卖”这些冰冷的现实，击碎了有些人“房价永远涨”的执念，房子彻底沦为了买方市场，房价在买房者一次比一次大胆的砍价中不断向下试探，而且这种趋势到目前已经持续了7、8年，不再像早些年，短暂的调整只是下一轮疯狂上涨的前奏。在这个缓慢阴跌的过程中，人们对于房价的悲观预期已经普遍形成。现如今，连专家、大V、房产中介都在集体唱衰房地产，说房价还会涨的那真是凤毛麟角。

当然，从极度乐观转到极度悲观也不可取，极度乐观时有多幼稚，极度悲观也就可能有多可笑。房价的涨跌跟其他物价的涨跌一样，一切都逃不开经济规律和经济周期的魔咒。如果把时间拉得足够长，把我们当前的局面与西方发达国家房地产发展史上某个阶段相比较，就会发现其实我们并不特殊。这种房价下跌看似遥遥无期的情况，目前我们只持续了7、8年，但是日本曾经经历了20年！日本房地产泡沫自1991年破裂后，房价持续下跌20年，全国房价平均跌幅达78.1%。

我说斗胆预测房价，绝不是像某些股票大神那样，凭借某项新出台的政策甚至从哪儿得到的小道消息，就宣称“房地产的春天就要来了”之类的言论。也不是意气用事，说什么涨久必跌、跌久必涨；更不是无端推论、胡乱臆测，甚至搞什么神秘主义，抛出一些确定性的结论，如，今年房价有望再跌20%。当然，更不能带着“有房的希望房价一直涨、没房的希望房价快快跌”这样主观的心理因素。我们要尽可能地列出影响房价的诸多因素，把有利的因素和不利的因素都摆在那里，客观分析哪些因素权重更大一些，房价会大概率朝着哪个方向走。同时，还要对影响房价因素的复杂性、人们心理预期的不可测性和宏观政策的不确定性保持足够的敬畏。

讨论影响房价的因素，要认清房子的两个基本属性，即居住属性和金融属性。虽然我们总提“房住不炒”，而且现阶段房子的保值能力和变现能力确实都比较差，但房子的金融属性始终是避不开的。从房子的居住属性和金融属性出发，我所能罗列的对房价上涨有利的因素包括：

①城镇化率缺口。曾经的房产大V们鼓吹房价续涨的理论注脚之一就是城镇化率，这个因素今天依然存在。中国常住人口城镇化率从2015年的57.33%持续上升至2024年的67%，接近发达国家70%的成熟阶段门槛，但与欧美发达国家超过80%的平均水平相比仍有不小差距。

②限购政策松绑。包括限购、限售政策放宽直至取消，以及房产交易税费的优惠。截至2025年6月，全国已有23个城市全面取消住房限购政策‌，包括西安、成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等，四大一线城市‌也采取了部分松绑措施。

③贷款政策优惠。伴随着限购限售政策的松绑，近年来多地房贷政策也在不断放宽，首先是首付比例，很多城市将首套房的首付比例降低至20%或更低，二套房首付也大幅降低。更重要的是房贷利率，新购房贷利率持续调低。去年央行还发布新政，将存量房贷利率逐步降至接近新发房贷利率水平。

④房地产支柱作用。1998年后，房地产业的兴起对此后中国经济的强势崛起和腾飞发挥了功不可没的作用，虽然也有人把房地产比作经济“夜壶”，但房地产作为经济支柱产业的地位长期无可撼动。直至今天，地方上仍然没有找到类似房地产的其他替代产业支撑，所以有继续推高房价的强烈意愿。

但是不利于房价上涨的因素似乎更多，罗列如下：

①总人口持续减少。这是比较要命的不利因素，因为支撑房价的最根本因素还是人口。在总人口持续减少且结构日趋老龄化的情况下，各个城市就进入人口存量竞争的阶段。对人口吸引力不强的城市来说，情况非常不利。

②房价收入比偏高。国际经验表明，房价收入比在4-6倍是较为合理的区间，而据统计，‌2024年全国百城房价收入比为10.3‌，当前的经济大环境下，很多人收入增长停滞、降低甚至失业，提升收入无望，经历前些年的疯狂，买房杠杆也加到了极致，现在只能寄希望于房价下跌。

③房屋租售比偏低。正常情况下，房子除了本身具备升值保值功能，能够赚取租金收入是房子金融属性的最直接体现。所以房屋租售比是衡量房子投资价值的核心指标，国际通行合理区间为 1:200-1:300（对应年化收益率 4%-6%），而 2025 年上海房屋租售比仅为1:1000（年化 1.2%），其他地区也不高，重点50城平均租售比为1:582（约2.06%）‌，这反映出房价仍处高位。

④新房库存较大。当前全国6.8亿平方米待售新房，28个月的去化周期远超健康值，而2025年1-2月全国百城成交面积同比降18.3%。据贝壳网统计，2024年，全国人均住房面积已达41.8平方米，人们首次购房年龄推迟至34岁，这种"越降价越难卖"的恶性循环正在形成。

⑤保障房压顶。2024年12月中央经济工作会议明确提出"房住不炒"仍是房地产调控的基本定位，强调要构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。根据住建部 2025 年发布的《房地产市场转型三年规划》，2025-2027 年新增保障房 1500 万套，并要求国企城投平台收购存量商品房比例不低于新增保障房的 25%。

⑥购房心理预期较弱。随着房价持续下跌，购房者心态更加趋于保守，存在“越跌越不买”“越早买越吃亏”“再等等看”的心理。传统购房逻辑中“房产即资产” 的认知正在瓦解，因为在房价不涨反而下跌的情况下，房屋保值增值功能丧失。同时，房屋作为固定资产，必然存在建筑折旧，再加上持有房产带来的物业费、空置及将来的房产税等成本，住宅正从 “增值性资产” 向 “消耗性资产” 转变，很容易形成 “买得越久、亏得越多” 的悖论。

综合上面的有利因素和不利因素，我觉得总体上还是不利因素压倒有利因素，特别是在“房价收入比”和“房屋租售比”两项关键指标上，与国际通行标准还有不小差距，说明当前房价还有一定的下探空间，现在言底还为时尚早。这也无需大惊小怪，想想当年的房价上涨有多疯狂，现在的价值回归就会有多痛苦。再对比一下当年日本房地产泡沫破裂后的情景，1991-1995年东京房价下跌50%，还远没有结束；1997-2002年更是下跌80%，这次该结束了吧？还没有！2008-2012年再次下跌30%。

这也许预示着此轮房价下跌的持续时间会远超我们的想象，直到那些衡量房价的关键指标趋于合理甚至跌超预期，房价才会见底，因此需要做好十足的心理准备。当然这是在任凭市场力量支配房价的情况下的一般推论，不排除国家在房产政策上采取更加激进的救市措施，比如搞新一轮去库存、搞中国版的量化宽松等，那样房价可能很快就会进入复苏甚至腾飞的阶段。

目前房价的持续下跌让早年在高点附近买房的人损失惨重，但这能全怪罪于他们当年的非理性冲动吗？诚如我文首所言，当年关于房价上涨的舆论造势是如何地声势浩大，那些专家、大V的所谓预测是如何地具有蛊惑性。这些舆论声中，既有对买房者“买来就是赚”的巨大利益诱惑，又有对不买房者“今天不买、明天更买不起”明目张胆的胁迫。对于每一个普通老百姓而言，其脆弱的买房心理根本经不起那番巨大声场的折磨，大概率会伴随着“羊群效应”，纷纷踏进冲动买房的泥潭。

当年，高昂的房价除了掏空“六个钱包”，还要让大多数的购房者背上二、三十年的房贷，这基本上是透支了他们后半辈子的收入。现在拉动消费为什么这么难？很重要的一个原因是房地产财富效应消失了，人们消费没有底气，而且广大还贷群体早就透支了后面几十年的收入，在收入不增甚至减少的情况下，每月仍然需要支付固定的贷款本息，哪里还有心思消费？

当年，贷款买房者提前透支的几十年的收入，再一次性进入房地产业，被开发商拿走，其中有很大一部分又以地价的形式被地方政府拿走。正是那些海量的购房资金，成为了地方政府在那些年大搞城市基建和美化的不竭经费来源，也是地方政府把高校搬到郊区、把地铁修到空旷地带的强大动力。好在那样畸形发展的态势被国家政策的大手及时制止和管控，否则，越到最后，窟窿越大，欠下的账就越多。

房价走到今天这一步，我们其实也面临着选择。是像西方国家那样任由市场的力量让房地产债务彻底出清，让背负房贷的人用余生伴随漫长的还贷旅程？还是我们积极地行动起来，去做一些力所能及的事情，比如想方设法提高全体国民的收入，甚至不惜采用直接发钱的手段，来减轻购房者的债务负担？我觉得不应该让当年高位买房的人，独自为自己曾经的冲动买单，毕竟这些人中很多是真正的刚需，是刚刚进城落户的一批人，恰恰是他们，在关键时刻为经济的发展和城市建设做出过巨大贡献。他们绝大部分的身家和资产，都压在那套房产上，特别是那些几乎付出了所有却买来一堆烂尾的群体，更应该得到特别的同情和照顾。

说到这里，我似乎对房价也有些过度悲观了，但正如我前文所述，过度悲观并不可取。房价现在只是处于理性回归的阶段，但并不说明此轮下跌周期会有多长，也不能总跟日本的情况相类比。2008年美国次贷危机后，房价只经历了3年的下跌、3年的横盘，仅仅6年之后就又回到了危机前的水平，此后还屡创新高。当年，即使东京房价跌了整整20年，但最后还是从谷底反弹回升，不仅全部又涨了回来，现在还突破了新高。当然，美国房价的快速回归跟其实行的量化宽松政策密切相关，但总的看，世界各国的货币都处在持续的贬值过程中，现在100万的房贷，10年、20年之后，实际的还贷压力，也许就相当于现在的不到50万。

最后，我还想再提个醒。就像我们现在看待当年在网络上忽悠大家买房的专家、大V的嘴脸一样，对待当今网络上的种种言论，还是要谨慎鉴别，万不可轻信盲从。无形的资本借助网红专家、大V之口，或者通过幕后推动一个个普通消费者，利用口口相传的效应，来倡导资本所期待的非理性投资和消费理念，潜移默化地影响公众的认知，让我们防不胜防。很多人当年跟风买房，认为中国房价怎么可能会跌呢，结果被一步步引进了最大的圈套里，成为了击鼓传花的最后接棒人。现在也一样，很多自以为聪明的跟风投资或消费，也许十年、二十年之后，一波利益风潮过去，世界拨云见日，才知道大多数人，其实都在局里。