进入2026年，写字楼和商办市场这潭水，表面看上去还是挺平静，但水底下已经有了不少新变化。简单说，就是“暖意有了，但租金这块还是硬邦邦地往下掉”——租赁需求在慢慢回升，空置率也开始松动，可租金这个老大难，依然让业主们头疼。

需求端：有起色，但谈不上火爆

2025年，全国主要城市的办公楼市场总算有了些好消息。世邦魏理仕的数据显示，全年净吸纳量达到215万平方米，比上一年多了12%。新设立和扩租的交易面积也分别增长了9%和3%，这可是连续三年萎缩后头一次反弹。

到了2026年一季度，这股势头还在继续，不过各城市情况差别不小。

上海表现最亮眼。一季度甲级写字楼净吸纳量冲到20.1万平方米，比去年同期翻了一倍多。戴德梁行那边统计的数字更漂亮，同比大增103%。金融机构、专业服务公司和科技互联网企业是这波需求的主力，非中央商务区更是靠着租金便宜吸引了不少升级换租的公司。

北京的步伐则要稳一些，但没那么猛。高力国际的数据说，一季度净吸纳量约5.7万平方米，比去年同期还少了一些。第一太平戴维斯那边则是约6万平方米，同比上升约15%。仲量联行的说法更谨慎，认为受传统淡季影响，市场活跃度比去年还弱一点，成交主要是年底延续下来的那些。不过空置率倒是降了——高力国际显示环比降0.6个百分点到18.5%，第一太平戴维斯统计是环比降0.4个百分点到18.1%。

广州这边，一季度净吸纳量约9.2万平方米，琶洲和金融城这两个新兴区域就吃下了四分之三。有意思的是，将近一半的成交面积是“升级搬迁”——企业趁租金低，往更好的办公楼里搬。TMT行业尤其活跃，AI应用、电商直播这些细分领域是主要推手。

至于全国层面，世邦魏理仕预计2026年办公楼净吸纳量还能再涨10%到15%，科技、金融和消费这三大行业会扛起需求的大旗。

租金：还得继续降

虽然需求在回暖，但租金这块的压力，一时半会儿卸不下来。

先说北京，一季度租金掉得挺厉害。高力国际的数字是平均净有效租金每月每平方米212.6元，环比跌了4.2%，跟去年同期比更是跌了12.4%。第一太平戴维斯的数据则是212.4元，环比跌2.6%，同比跌9.2%。两家机构口径虽有差异，但“量稳价跌”的基调是一致的。

上海整体租金也在跌，但好在跌速慢了。中央商务区环比降1.2%，非中央商务区降1.5%，都比上个季度收窄了不少。已经稳住租客的那些好项目，开始收紧优惠空间了，但整体租金承压的局面还没变。

世邦魏理仕预测，2026年主要城市的办公楼租金整体还要跌8%左右。但城市之间差别不小：北京因为新增供应少，跌幅可能收窄到5%以内；上海、深圳、广州短期内库存压力还在，跌幅可能达到7%到10%。

市场分化越来越明显

现在写字楼市场最明显的一个特征，就是“好的越来越好，差的越来越差”。仲量联行把这个叫“K型复苏”——运营好的项目租金能稳得住，空置率高的老楼却还在苦苦降价抢客户。

在北京，这种分化很直观。一季度CBD和丽泽都出现了净吸纳量负值。特别是丽泽，过去五年年均去化15万平方米，今年头一回被“负增长”打破。倒是一些性价比高的新兴区域成了香饽饽，吸引了大量从核心区“外逃”的租户。

供应端的压力也让业主们不得不卷起来。高力国际提醒，北京未来两三年新增供应压力不小，那些空置率高、竞争激烈的区域，业主们很可能会把租金优惠搞得更激进。

大宗交易回暖，好资产不愁卖

投资市场这边，倒是先闻到了春天的味道。

上海一季度大宗物业成交146亿元，同比涨了27%，其中15宗都是内环内的好资产，占了总成交额的七成。办公物业是绝对主角，交易额97亿元，占66%。新茂大厦、仙乐斯广场这些地标项目都成交了。

香港那边动静也不小。星展银行砸了超过26亿港元，拿下中环中心6层写字楼，算上之前持有的，星展手上已经有14层，成了这栋楼的大业主。世邦魏理仕预计，今年全国大宗物业成交额还能再涨5%到10%，工业物流、长租公寓和零售物业会是热门方向。

供需博弈，市场还得磨一磨

综合来看，2026年写字楼和商办市场的底色，是“复苏”和“承压”交织在一起。需求在慢慢好转，尤其是科技、金融和消费这些行业，给市场注入了新活力。但高库存和新增供应这两座大山，让租金短期内很难翻身，以价换量还得持续一段时间。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨说得很实在：“2026年商业地产最大的挑战还是供应压力，但供需平衡在改善。人工智能、活跃的金融市场、强劲的出口和消费热点，正在变成新的租赁动力。”。世邦魏理仕还预计，今年内地大宗物业成交额有望增长5%到10%。德勤的行业展望报告也认为，2026年的商业地产市场属于“主动的务实派”，等是等不来的，得主动出击。

指点网认为市场正处在一个新旧动能切换的关键期。谁熬得过这段“租金寒冬”，谁就能在下一轮周期里抢到好位置。